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绝对保密
中南常州城市进入及取地报告
致:中南集团
2010年11月
常州城市可进入角度
新北区域发展角度
常州的整体经济水平处于长三角中上水平,且藏富于民,具备较强的购买力,但目前房价水平不高,随着商业、商务的快速发展,高素质外来人口导入,未来发展空间相对较大。
整个新北区位于常州未来重点发展区域,在经过前几年的发展以后,北部新城已经初具规模;本地块虽隶属于新北区,但位置偏离核心发展地带,被边缘化,因此处境较为尴尬,成为项目开发中最大的悬念与瓶颈。
楼市角度
地块角度
项目周边在售项目整体品质较差,整个新北区市场随着区域的开发成熟,销售价格也不断创出新高,整个区域缺乏高质但价格相对适中的产品。
地块位置尴尬但资源性较好,优质的活水水系使得项目具备了成为高品质项目的先决条件,也是成为项目区隔于其他项目,突围于同质化竞争激烈的周边市场的一把利器,因此价格250万/亩以内可以储备;
因此,高性价比产品,依靠品质突围将会是项目重点的发展方向
最后我们对于项目开发进行了简单的测算,我们发现当土地出让价格低于300万/亩时,%以上,方案完全可行;当土地出让价格高于450万/亩时,%以下,这时,我们认为方案完全不可行。
城市即将步入快速发展轨道,向北发展成为必然;
楼市热度虽够,但同质化竞争激烈,高性价比产品缺失;
PART 1 解读常州
常州市是私营经济发源地,是典型的“藏富于民”的城市,大量的私营企业主拥有强大的购买力。但是,常州又是长三角经济圈的人口流动相对空白的城市,对外来人口,特别是高素质人口的消费吸引力严重不足,这是常州收入高,房价相对较低,市场规模扩容慢的主要原因,也说明突破瓶颈后常州实现快速均衡发展存在巨大空间……
城市发展研究:1、常州市地理位置优越,是现代制造业发达的工贸城市和具有江南特色的文化旅游名城;
2、“优化中心、拓展南北、完善东西”的城市发展格局规划使常州南北向成为城市发展主轴,未来产业进驻、人口流动以及商业居住等配套将逐步完善;
3、无论对外交通体系还是内部基础设施,均较为完善;
4、内部自然增长率低,外部人口导入明显趋缓,城市外来向心力略显不足;
结论
解读常州
结论:
常州地处于发达的长三角区域,经济环境优秀,基础支撑条件充分,但由于在地理位置上不如苏州、无锡,且主要以工业产业带动经济发展,因此外部高素质人口导入有限,商务活动略显滞后,导致近几年来与苏州、无锡等苏南城市差距正在进一步拉大;不过随着高铁的通车,加上自身优良的基础条件,常州将在未来一段时期内迎来新的发展机遇。
宏观经济研究:1、经济运行情况良好,但较周边发达城市仍有差距,综合竞争力在长三角城市群中排名居中;
2、经济结构以第二产业为主,第三产业比例偏低,可调整空间较大;
长三角城市圈研究:1、长三角是中国最活跃的经济带,优良的经济环境孕育了旺盛的商务需求;
2、长三角都市群正式进入1-2小时都市圈层内,“同城效应”日益明显,城市间的互动性进一步加强;
3、从长三角综合竞争力排名上看,常州排名位于中等水平,而但从产业结构上看,常州仍然是工业为主的城市,现代服务也发达程度较低;
解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群宏观经济
长三角城市群的经济已经走在前列,经济增长幅度稳重有升,优良的经济环境孕育了旺盛的居住需求。
2009年中国三大城市圈生产总值比例
*数据来源:国家发改委宏观经济研究院
受益于”沿海优先开发”的长三角经济圈,其经济实力高居全国三大经济圈之首;
长三角的生产总值已经达到珠三角城市群和环渤海城市群的国民经济总和;
*数据来源:2009年统计统计年鉴
解读常州/长三角城市圈层研究/长三角城市群宏观经济
由传统制造业独轮推动转向先进制造业和现代服务业的双轮驱动,产业化调整的步伐加大。
2007年
2008年
2009年
2007年
2008年
2009年
2007年
2008年
2009年
2007-2009年上海市生产总值构成(亿元)
2007-2009年江苏省生产总值构成(亿元)
2007-2009年浙江省生产总值构成(亿元)
*数据来源:上海市统计年鉴
*数据来源:江苏省统计年鉴
*数据来源:浙江省统计年鉴
长三角城市群步入工业化后期的加速发展阶段;
长三角主要城市的经济增长依然依靠制造业支撑,并且重工业发展及其在工业中的比重呈现出加速发展的态势,这个发展趋势与常州市的经济结构现状完全相符;
长三角城市的现代服务业发展受到