文档介绍：
惠州大亚湾凯南国际营销策略案
市场环境分析

政策分析
楼市分析
市场对本项目的指导意义
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市场环境分析
政策分析
关键:政策回顾、影响、国八条
2007
2008
2010
2009
政策平稳过渡
政策先紧后松
政策持续收紧
政策先松后紧
停止核准用于购买土地等用途的房企IPO;
提高土地增值税预征税率;
打击假按揭、假首付、假房价等行为;
减免住房交易税;
支持住房消费;
下调资本金比例;
取消税收优惠;
收紧房贷政策;
加强土地监管
出台限购令;
【政策回顾】从07年至今,楼市调控政策不断,特别是09年下半年一线城市量价齐飞,导致2010年楼市政策逐步收紧
2010年可谓政策调控年,从年初剑指高房价的“国十一条”,至年中直击投机性需求的“新国十条”,再到年末巩固调控成果的“国五条”,在调结构、抑投机、控风险、明确责任的调控基调下,政府持续“给力”房地产市场。
【政策回顾】2010年调控政策不同以往,全方位、多部门联合调控,包括传统的市场手段以及自上而下的行政干预,调控力度堪称史上最严
VS
行政手段
市场手段
祭出限购令
整顿土地市场
加大保障性住房供应
问责地方政府
提高准备金率
加息
严格执行差别化房贷
调整房地产交易环节契税
【政策影响】2010 年第一波政策来袭,惠州楼市短期内低迷后逐步消化政策影响;而第二波来袭,对政策敏感度降低,且因一线城市的限购,迎来机遇,量价再次攀升
国十一条
新国十条
国五条
叫停三套公积金贷款
明确二套房认定标准
加强土地市场监管
执行差别化信贷政策
加快保障房建设
2010年调控下的惠城商品房市场走势
【政策影响】4、9月份出台的调控政策对深圳楼市成交产生一些消极影响,二季度和10、11月成交均有显著降温,但效果在减弱,其影响持续的时间缩短
各月来看,年初均价冲高;二季度受政策影响,低价单位成交多,均价持续下跌,不少楼盘价格也有所下跌;三季度成交开始回暖,房价反弹,均价持续走高;四季度楼盘价格基本平稳,但因低价楼盘成交为主,均价下跌
4月份和9月份出台的调控政策对楼市成交产生一些消极影响,二季度和10、11月成交都有显著降温
【政策预测】“国八条”落地,第三轮调控启动,奠定了2011年房地产调控的基本方向,在延续的同时并强化原有的调控政策,楼市调控没有最严厉,只有更严厉
政策目的:进一步巩固调控的成效,抑制短期内部分城市因交易量反弹而引发的新一轮房价上涨
收紧二套房贷
”限购“蔓延全国
加强税收征管
量化调控目标
二套房首付款比例不低于六成,。
各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,要从严制定和执行住房限购措施。
对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税。
根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。
【政策预测】政府工作报告:稳定房价不力将问责省市政府
3月5日,国务院总理温家宝在政府工作报告中提出,2011年要把稳定物价总水平作为宏观调控的首要任务,同时,加快健全房地产市场调控的长效机制,重点解决城镇中低收入家庭住房困难,切实稳定房地产市场价格,满足居民合理住房需求。建立健全考核问责机制。稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责,市县人民政府负直接责任。
GDP增长目标:8%。在去年经济增速超过10%的背景下,通胀压力加大。因此,8%的经济增长目标,其核心在于稳住经济增速,把更多精力放在加快转变经济发展方式上.
CPI控制在4%左右。4%左右的调控目标,是充分考虑通胀压力不断加大的实际情况,以及群众的承受能力做出的选择。保持物价基本稳定,是国家宏观调控的重要目标之一。
公租房补助增加265亿。释放出政府坚持房地产市场调控不放松的强烈信号。大量保障性住房的投放,尤其是限价房,将对整体房价产生较大杀伤力,但关键在于落实、监督。
广义货币增长16%。较低的货币增速目标,体现了当前我国稳健货币政策的特征,对外释放了我国货币政策继续回归常态、进一步调控物价的经济信号。
政府调控楼市的决心不变,未来调控或成为常态
央行继续实施稳健的货币政策,未来开发商融资难度加大,利息成本增加
国八条开启了第三轮调控,政策更为严厉
结论
2011年楼市政策紧缩已成必然
政策预测小结