文档介绍：客房产品价格分析
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酒店客房管理实务系列课程二
客房产品价格分析与决策
讲师:杨波
前 言
有关客房产品的价格决策问题，是影响酒店宾馆经济效益的重要环节，成功的价格决策是饭店经营中最重要的决策之一，同时90%*365=83767500元～比未实行差异化房价前营业收入高出一大截。 四、边际效益定价法
※ 固定成本:
固定成本也称“固定费用”，是变动成本的对称。
当产品产量或商品流转量的变动超过一定的范围时，固定费用就会有所增减。所以，固定成本是一个相对固定的概念，称之为“相对固定成本”。
※ 变动成本:
变动成本是指因产量变动而变动的成本。
企业变动成本是相对固定(不变)成本说的,只要理解是否因产量变动而使成本增加或减少,问题就迎刃而解了。
例如:某酒店一间客房的变动成本为100元～客房的出售价格为800元～则边际收益为800-100=700元
边际效益是指酒店宾馆一间客房的出售价格减去这间客房的变动成本所剩下的余额。在按照最佳收益率定价原则的操作过程中，实际上就体现了这种定价法的思想。也就是说，可以在现实最佳收益率原则的指导下，运用边际效益定价法来解决问题。
【案例】运用边际效益定价法来解决问题
表面来看～客商要求50%折扣所对应的房价为360元～而这间房间的总成本是500元。如果以360元的价格将该客房出售～则肯定是亏损的～实际亏损的数额是140元。但如果拒绝客商的报价要求～对应的亏损是多少呢,
答案显然是该客房的单位固定成本400元～即该客房的固定成本一分钱都得不到补偿。经过比较不难发现～接受客商360元的预定报价是合理的～这种做法可以使原本400元的亏损降低到140元。换言之～在这个价格出售客房仍可以补偿260元的固定成本。
点评:这是一种酒店宾馆短期可以运用的策略～特别是在销售淡季～酒店宾馆应尽量避免让房间空着。要知道“世界上生命力最短的、只有24小时的三种商品之一就是酒店的客房”。
第三章 房价评价指标及其意义
第一节 理想平均房价和客房产出率
理解房价评价指标的含义和内容对于判断房价制定的合理性和科学性有着巨大的指导作用。
一、理想平均房价
? 实际的平均房价
【例题】:假如说某天出售客房的总收入为28000元～卖出的房间数为260间～那么实际平均价为:28000/260=108元
通常酒店对不同类型的客房会制定出不同的门市价格，如果将某一天出售客房的总收入除以卖出去的房间数，就可以得到实际平均房价。
? 理想平均房价
其中，客房的最低收入是指当天按照所有房间类型从低到高的顺序出售房间所得到的收入;而客房的最高收入则相反，是指当天按照所有房间类型从高到低的顺序出售房间所得到的收入。
将依据以上方法所得到的实际平均房价与理想平均房价进行比较，如果前者超过了后者，说明酒店今天的经营是非常好的;反之，则表明了前者与后者的一个差距，酒店有必要寻找一下产生这个差距的原因以扭转这种不利的局面，分析可能的原因。 【案例】某饭店“理想平均房价”的计算
某饭店有客房500间～各类房间数量及门市价如下:
? 单人房200间～280元/间,
? 标准间150间～320元/间,
? 普通套房100间～480元/间,
? 豪华套房50间～600元/间,
假设当日客房出租率为95%～即出售475间各类客房～那么相对应的: 最低客房收入:200×280，150×320，100×480，25×600,167000元, 最高客房收入:50×600，100×480，150×320，175×280,175000元,
理想平均房价,,167000，175000,?2?475间=360元。
二、客房产出率
而可能的客房收入是指酒店所有的房间以其制定的门市价格都卖出去而获得的收入。通过以上计算公式可以发现，产出率表现的就是通过实际销售所得到的实际的客房收入与最大可能的收入之间的差距。
【案例】某饭店“产出率”的计算
以上述饭店为例:在假设条件不变的前提下～酒店实际平均价格假设为320元～则: ? 实际房价系数为320?360,,
? 对应的产出率,95,×,,,
值得一提的是～国际上衡量实际房价销售系数的标准是80,～即房价销售系数达到80,以上的话～说明酒店的经营是比较理想的～而如果低于80,～则说明酒店经营中的折扣给的太多了。
第三章 房价评价指标及其意义
第二节 Rev PAR和等同的出租率
一、 Rev PAR (Revenue Per Available Room)平均每间可供出租客房收入
? “Rev PAR”是