文档介绍：GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-GEIHUA1688】
广西区金属材料总公司
目 录
一、地块基本情况…………………………………建筑面积，但该地块目前未进行“招、拍、挂”，对各项地块的技术指标均未公布，所以我们只能从推断该地块拟建建筑的层数（允许高度）来测算出总建筑面积；
该地块两面临街，新竹路与思贤路为20m宽的交通次干道；按目前市内各拍卖地块所限制的技术指标来看，拟建建筑的高度一般不超过该拍卖地块相临交通次干道宽度的2倍或主干道宽度的3倍；
因此，可得出该地块拟建建筑高度约为40m，即12层；为了更好的利用地块的地理优势，挖掘商业价值，建议拟建一层地下停车场。
考虑到目前南宁市非首层商业物业销售的压力以及该地块地面停车位的不足，建议减少非首层商业物业，建议本项目物业组合为：10层办公型住宅+2层商铺+1层地下停车场
总建筑面积为：㎡×50%×13层=㎡
其中：
住宅：㎡
商业：㎡
地下停车场：㎡
由总建筑面积可计算出容积率为：㎡/㎡=
该地块的各项主要技术指标推测为：
占地面积：㎡； 建筑密度：50%； 总建筑面积： ㎡； 容积率：。
三、投资收益预测
提取规划相近的参照样本：阳光100、自由空间、凯丰大厦。
参照样本
住宅（元/㎡）
商业（元/㎡）
备 注
阳光100
3700～4500
30000～40000
住宅售罄；商铺销不动，现已封盘。
自由空间
3300～4100
一层：21000
二层：10000
三四层：5000～8000
住宅只剩楼中楼；
商铺一二层售罄，三四层未售完。
凯丰大厦
3300～4000
一层：23000
二三层：整体销售
住宅剩余较大户型；
商铺售罄。
根据加权法则（计算表略）测算出项目销售价格为：
物 业
面积（㎡）
均价（元/㎡）
金额（元）
备 注
住宅
3400
40402880
商
业
一层
13000
15448160
除临街铺外,其余铺价值稍低,以综合计算
二层
5000
5941600
地下停车场
合计
61792640
不含地下停车场销售
用于商住开发的该地块所在位置属于二级地，根据往年周边地价的平均增长率推测，该地块在2005年的地价参考值约300万/亩。
项目
数量
指标
费用（万元）
备注
土地
300万/亩
1071
项目前期费用
110
规划设计、其他费用
建
安
工
程
费
住宅
㎡
1200元/㎡
1426
商业
㎡
1400/㎡
333
地下停车场
㎡
1600/㎡
190
基础建设费