2019长沙长房时代城整合推广策划案-178P.ppt

文档介绍：2019长沙长房时代城整合推广策划案-178P
公元1903年，飞机的诞现，
令人类的通行方式迈进一个全新时代！
公元1969年，互联网的诞现，
令人类的信息平台迈进一个全新时代！
公元1986年，巴黎拉德芳斯的诞现，
令人析 / 区域分析 / 竞争分析
1、房地产投资资金充足，楼市整体上升。
2019年，国家继续执行适度宽松的货币政策，房地产投资资金充足，楼市整体呈上升趋势。
2、开发商重新追求最大利润而非最大销量。
09年资金的快速回笼消除了开发商后顾之忧，对市场的乐观预期直接表现为上调销售价格。
3、价格洼地回填趋势。
长沙人均GDP居中部六省首位而房价居末位，价格洼地回填效应明显；09年，周边的武汉市主城区成交价格6174元/平米，%，上涨915元/平米；%，每平米上涨200元/平米；价格上涨幅度远落后于周边城市，2019年存在一定“补涨”空间。
4、政策利好带动，城市化进程加速。
地铁、武广高速等现代交通方式的导入，导致楼市升温，物价升值。
房价走势预测
大市分析 / 区域分析 / 竞争分析
价格稳步上扬，洼地基本填平
政策风险预测
1、二套房政策落实、银行信贷收紧，投资投机需求再受抑制
2009年通胀预期的不断增强，以及年底政策红利的末班车效应，使得长沙市场的投资投机需求猛增，普通购房者的投资意识凸显，但由此推高的房价极大的削弱刚性需求的购买力。2019年出台的执行性政策将很可能更多的直接针对膨胀的投资投机需求，因此预计对长沙市场整体需求将会有一定的抑制作用。
随着有关二套房的相关政策落实执行，以及银行信贷政策的收紧，对本来处于初级阶段的长沙二手房市场来说更为不利，更多需求集中到一手房市场，这也成为长沙住宅价位长期保持稳定上涨的重要因素之一。因此明年长沙住宅价位持续上涨，更将会对市场需求产生较大的抑制作用。
2、大规模推进保障房建设，但从供求比来看，仍难以满足市场需求
从政府的角度出发，明年将加大保障房的市场供应量，解决低收入阶层的住房问题，与此相适应在8月28日，长沙市安居工程和棚户区改造工作领导小组办公室召开保障性住房建设工作座谈会，探讨研究全面完成今年保障性住房建设的有效举措，全面谋划2019年廉租住房建设（筹集）的新思路。但从长沙市场需求增长趋势以及目前居民收入水平来看，预计保障房总体市场供应所占比例仍非常小，难以满足低收入群体的需求。
大市分析 / 区域分析 / 竞争分析
3、制度性调控，将带来房地产市场秩序的重大变革
针对房地产行业的制度性调控将集中体现在土地招拍挂制度和商品房预售制度方面，涉及到行业根本性的制度变革，因此其执行细则将会对市场产生极大的影响。考虑到之前国土部等部门出台的限制土地出让面积的政策即将执行，本次新政将会以限制地价疯涨为目标，包括打击囤地和促进开发速度等，从而对房地产开发企业产生非常大的不利影响。
至于针对商品房预售制度的变革细节内容还不得而知，但可以肯定的是将会针对捂盘以及单套房价不透明等方面，以打击哄抬房价行为，改变楼市交易双方力量不平衡的态势。这将会对房地产市场产生根本性变化，购房者处于弱势地位的局面将会有所改观，也有利于市场的良性健康发展。
大市分析 / 区域分析 / 竞争分析
09年市场 销售 套型结构分析
㎡，%。从各户型供销结构来看，今年各套型新增供应量均低于同期销售量。批准预售比例最大的是60-90㎡套型，%；90-120㎡、120-144㎡套型新增供应比例基本相当，均在21%左右。商品住宅备案销售最为火爆的是120-144㎡、60-90㎡套型，销售比例均达到24%左右，90-120㎡套型销售比例也较高，占到总销售量的1/5强。与去年同期各套型比例对比来看，今年144㎡以上套型新增供应、销售比例均出现明显减少。90㎡%，（不含经适等非市场定价类住宅）。
90-140平米的户型是销售主力，144平米以上大户型销量同比减少
09年市场 销售 价位结构分析
　　从2009年住宅销售的价位结构来看，3500-4000元/㎡住宅销售量仍居首位，%，但4000-4500元/㎡住宅销售比例增长迅速，%；且与去年同期数据对比来看，3000元/㎡以下住宅销售比例进一步减少，而3000-5000元/㎡住宅销售比例进一步增加；与今年一季度、上半年、前三季度数据比较来看，4000元/㎡以下住宅销售比例也在减少，而4000元/㎡以上住宅销售比例正在增加，这表明当前