文档介绍：2019雨润淮安生态新城项目营销思路初探34p
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我们凭借什么？
1、关于目标
弘辉首馥
均价
7000元/㎡ （高出周边楼盘价格1000—1200元/㎡）
地段
紧邻水渡口大道，交通便利，万达商业辐射范围。
外部配套
水渡口商圈 （紧邻万达）
景观资源
正对钵池山公园
开发商
台资企业，注册资金7000万，资质等级2级，综合性房地产企业
园林打造
中庭景观，欧式皇家庭院艺术，19万平米公园式园林。
内部配套
七星级私家会所（健身、娱乐、商务、休闲）
规划设计
地标级的高层，一梯一户，建材与台北101大厦项目，建筑成本5000元/㎡以上
物业管理
台湾五星级酒店汉莱大酒店作为全程物业顾问
自今年春节以来，共计出售11套，月均去化3—4套
失败原因：不是因为高端，而是不够高端
140—200㎡的大平层户型，7000元/㎡的高单价，超百万的总价对于淮安的高层而言过高，超出了市场的承受能力
直至开盘，项目售楼中心也未开放，仅在临时接待中心接待，无样板示范区、样板房，现场体验感较差，这对于高价豪宅而言，无疑是致命的
仅投入少量高炮以及围挡，推广渠道狭窄，与消费者心理沟通的缺失，导致“极大极奢”的产品与消费者无法达成有效沟通
四季金辉
均价
开盘价格5000元/㎡（高出周边楼盘800元/㎡），现价：4300元/㎡
地段
清浦新城政务核心区，紧邻淮海南路。
景观资源
阳光胡公园(在建）
开发商
金辉集团有限公司全国房企销售30强
园林打造
法式宫廷园林
内部配套
30000平米景观示范区，4000平米的五星级运动会馆。
规划设计
高层公寓、商业于一体的高档大型复合型社区
物业管理
金辉物业有限公司为二级资质、自有物业.
开盘成交23套，降价后，每月去化15套左右
失败原因：“毕其功于一役”的营销模式
1、营销没有持续性
开盘前巨大的营销资金投入，短时间内的媒体轰炸力度较强，开盘后销售遇冷，营销力度骤减，在市场中几乎没有声音，推广没有持续性
2、常规的样板展示与其溢价不匹配
样板展示中规中矩，缺乏亮点，与其开盘近1000元/㎡的高溢价不符
3、开盘价格过高，之后降价，让客户形成强烈的降价预期
开盘价格过高，让项目处于被动，形成客户的降价预期
启示：
淮安只有好宅，没有豪宅
淮安的常规高端项目基本是以相对高度集中的占有城市优势资源的住宅产品，如：水韵天成（地段）、万达广场（商业）、绿地世纪城（双学区）等；
而以豪宅自居的一些项目如：弘辉首付、四季金辉、融侨华府等，企图依靠产品力去实现溢价，但是却并没有把豪宅产品践行到极致，尤其是对于项目现场展示的打造，以及项目的软性服务上。
做淮安的真豪宅
是对星雨华府的一次挑战，也是一次机会
淮安星雨华府营销核心思路：
山紫湖“私有”计划+豪宅软“暴力”营销模式
山紫湖“私有”计划：将山紫湖的湖景资源，融入项目产品细节与景观细节，丰富湖岸线，沿湖岸线营造主要景观节点，将水系引入社区内部，将湖景资源内部延伸，形成“湾、岸、桥、洲”等景观形式，在推广上，将山紫湖融入星雨华府的产品故事中，山紫湖与星雨华府互为标签。
软暴力营销模式：样板展示的精神高位，与客户斗富（让每一个淮安高端客户到了现场有挫败感），建立360°案场接待体系，大客户美女营销团，政府部门的饭局营销等
基于核心思想，构建淮安雨润星雨华府的全城影响力
品牌力、产品力、现场力、营销力
品牌力
推升土地伟大境界
雨润集团：中国500强企业、集团旗下已有雨润食品（）、南京中商（）两家上市公司。
雨润地华：传承雨润品质，构筑地产精品。南京“星雨华府” 荣获“中国最佳国际化社区大奖”、“中国最佳园林住宅大奖”和“中国最佳创意户型大奖”等多项荣誉
雨润触及的每一片土地，都焕发出神奇而特别的光芒。
作为一个淮安地产界的挑战者，这也是我们最强大的资产和机会。
在公众脑海里建立一个对土地充满使命，又经常创造不同和惊喜的推动者。
产品力
B. 软件：生活方式定位
C. 园林：故事化园林
A. 硬件：居住+，私人湖
居住+ : 居住本体之外空间的营造，强调交际性和享乐感
私人湖：湖岸栈道等营造，提升湖的私有感。
以拓展生活“享像力”为主题，极致化物业，湖生活软配套
园林