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南京花城全案策划
南京某某花城全案策划
60万平方米（16万平方米商场）超级大盘摘要针对南京江宁开发区项目策划，我们具有如下重展现持续的发展活力，这也必将会进一步促进房地产业的良性发展和城市化进程的推动。
2、人口及消费
①南京市区人口总数为300多万，文化程度较高，消费主体稳定，居民可支配消费收入中档偏上，消费能力较强。住宅等大宗耐用消费需求属成长型，上升较快。
②消费主要集中在老城区。商业形成夫子庙、新街口、湖南路三大主要商圈，商业主题定位各具特色，不仅大型百货、购物中心发展较快，而且苏果、好又多、华联、金润华等大型连锁超市较高密度分布城区，如果对现代购物中心以及南京商业市场没有深刻的把握，如果不进行商业主题及业态创新，很难形成新的商业中心。
③老城区“情结”较重，但随着拆迁改造，城市规划的发展，老城区向东西、南北方向扩展加速，人们选择河西、江宁、城东片区居住的趋势明显增强。
④在老城区外形成新的住宅、休闲中心并辐射带动周边是不可阻挡的发展趋势，但面临着创新、引导、配套资源跟进的实际问题。
3、房地产整体发展水平
①市场供给
2002年1-12月南京市房地产开发投资统计数据
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指标名称计量单位本月止累计比去年同期增长%
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房地产开发投资额亿元
#商品房屋投资额亿元
土地开发投资额亿元
1、按工程用途分
住宅亿元
办公楼亿元
商业用房亿元
2、房屋建筑面积
施工面积万平方米
#住宅万平方米
竣工面积万平方米
#住宅万平方米
3、商品房屋销售面积万平方米
#住宅万平方米
4、商品房屋销售额亿元
#住宅亿元
5、土地开发面积万平方米
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②住宅需求
2003年商品房的供应量在300万平方米左右，但2003年的拆迁量持续增长，总拆迁量超过3万户。如果每户购一套80平方米的住房，仅此一项需求就达240万平米，加上占每年购房量10％，30万平方米的外来人口购房及其它需求，刚性需求就在250万至300万平方米之间，供求基本平衡。根据综合经济指数分析，未来3-5年南京市住宅市场这种供需两旺的局面将得到进一步发展。
③价格趋势
未来3-5年内整体保持“稳中有升”的趋势。目前南京房价约40%保持2500-3000元/平米的水平。配套资
源的跟进以及住宅品质的提升，房价上升空间最具潜力的城区应为江宁、河西、城东等区域。
另据调查，目前南京选择每平方米3000元—3500元单价的购房者约占32％。高品质的住宅产品，加上有力的消费引导，会促动南京房市消费向高台阶迈进。
④开发商水准及住宅品质
南京目前有开发商500-1000家，连续3年开发面积达10万平米以上的，只有30多家。开发商实力弱，专业资源不集中，管理水平和创新能力不强为高品质房预留了很多空间。另，南京新区项目物业管理水准普遍较低，产品细节品质较差，社区氛围严重不足，这些均是该南京·新天地项目的突破点和机会点。
4、城市区域价值及发展趋势
目前最具居住、生活价值的区域仍然是鼓楼、玄武、秦淮等老城区，但南京市向东西、南北延展的趋势已成定局。特别是以奥体为中心的河西区和以开发区为中心的江宁区，将成为未来南京新的高尚住宅区及新兴产业中心。
二、江宁区房地产市场总体分析
1、江宁区区域价值分析
江宁区是南京的新设区，总面积1567平方公里，辖17个镇，三个街道办事处，人口76万。目前核心组成部分为经济开发区和东山镇。江宁从东西南三面环抱南京，距老城区约10分钟车程，交通网络发达，境内有沪宁、宁马、机场高速公路、宁杭公路、104国道等高等级公路，沪宁、宁芜铁路穿境而过，南京禄口国际机场座落境内，距长江最大的内河港—新生圩港仅17公里。另外，规划中的地铁也将覆盖该区，大学城即将落户该区。
作为南京市未来以高新技术产业为主导，现代化的、开放的园林新区，必将成为商业服务配套齐全、交通便利、环境优美的新型住宅社区和南京都市圈的商业副中心。在未来的发展中，江宁具备极大的城区价值。
江宁区总体规划图
2、经济发展及消费主体特征
2002年全区实现GDP135亿元，完成财政收入亿元；实际利用外资4亿美元，合同利用外资亿美元；五年来全区累计实际利用外资亿美元，累计引进三资企