文档介绍：行业研究专题报告
贾祖国
86-10-88088569
jiazg@ 房地产与人口的总结与展望
孟群
86-755-82940647
mengqun@
中国当代房地产研究专题之十二
2009 年8月18 日
周期性消费品房地产推荐(维持)
上证指数 2143 总人口缩减和中青年人口占比减少是人口变化的总趋势,再加之中国生育政策的
急剧变化,人口因素对中国房地产市场的影响比历史上任何国家都要剧烈。25-45
行业规模
岁的购房适龄人口在 2008 年已经达到高峰,随后将持续下降。城市化进程只能
占比%
在未来 14 年左右的时间里抵消该影响,从而维持房地产市场的需求。
股票家数(只) 116
总市值(亿元) 10767
流通市值(亿元) 7639 人口变化趋势:发达国家人口总规模将出现萎缩。随着死亡率快速下降结束
后,出生率下降开始越来越显著的发挥作用,人口总规模将出现萎缩;人口
行业指数金字塔“蘑菇云”趋势。出生率和死亡率虽趋于稳定,但随着第 3 次死亡率
% 1m 6m 12m 革命的影响,人口寿命总体在不断延长。人口金字塔迅速从年轻型迅速转变
绝对表现-
为年老型——塔顶宽,塔底窄,非常像“蘑菇云”。这在发达国家已经非常
相对表现-
明显;
(% ) 房地产沪深 300
150
一方面总人口缩减,另一方面中青年人口占比减少,二者都导致了购房适龄
100
人口的迅速减少:1950S 以来,在近年来经历过房价暴涨的一些国家中,人
50 口规模总体上涨;相反过去十年德国、日本、韩国的房价一直走低,正好与
0 人口增长速度的显著放缓同时发生;随着人口老龄化趋势的出现,海外已经
-50 出现了“住宅反向抵押贷款”,形成了对于住宅的负需求;
Aug-08 Dec-08 Apr-09 Jul-09
中国人口年龄结构的急剧变化:上世纪的 50S-60S,毛泽东鼓励生育,每个
相关报告育龄妇女一生要生 5、6 个孩子;而到了上世纪 70 年代末,仅仅过了不到 20
年,邓小平时代又强制实行计划生育政策,每个妇女一生只允许生 1 个。因
此中国人口的年龄结构只用了不到 50 年的时间就完成了发达国家 150 年以上
才发生的变化,因此人口因素对中国房地产市场的影响比历史上任何国家都
要剧烈。25-45 岁的购房适龄人口在 2008 年已经达到高峰,随后将持续下降;
城镇化进程只能在未来 14 年左右的时间里抵消人口下降的影响:城镇化因素
依然是房地产需求的重要支撑,城镇购房适龄人口在 2015 年到 2027 年间形
成了一个高峰平台,其中 2023 年前后达到最高峰,约为亿。

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行业研究

正文目录
一、人口规模和年龄结构变化趋势............................................................. 4
1、出生率持续性下降............................................................................................. 4
2、三次死亡率革命................................................................................................. 4
3、发达国家人口总规模将呈现下降态势................................................................. 5
4、人口金字塔“蘑菇云”趋势............................................................................... 7
二、人口状况与房地产市场....................................................................... 9
1、人口总规模与房地产市场走势正相关................................................................. 9
2、人口老龄化与房地产市场需求.................................