文档介绍：设施设备运行、巡视和维保作业标准
万达物业管理有限公司
2015年4月
目录
电梯运行、巡视和维保作业标准
高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准
消防系统运行、巡视和维保作业标准
中央空调运行、巡视和维保作业标准
给排水系统运行、巡视和维保作业标准
弱电系统运行、巡视和维保作业标准
一、电梯运行、巡视和维保作业标准
项目
工作要点
工作标准
管理控制
责任人
工作记录
支持文件
1
运
行
开启及关闭
写字楼电梯开闭时间(各公司自定)
公寓电梯开闭时间(各公司自定)
普通住宅电梯开闭时间(各公司自定)
在清空桥厢,确认无人时才能启动及关闭
业务特殊要求需使用电梯的,电梯主管批准后方可进行
电梯主管每周抽检1次电梯开关时间是否正确
电梯技工
《电梯机房日常维护保养记录表》
《垂直电梯运行巡视记录表》
《手扶电梯运行巡视记录表》
《电梯管理作业规范》
巡视
每班次对直梯机房进行巡视1次(室内温度、电网电压、屏内各电器动作情况,曳引机运行情况)
每班次巡视电梯运行状态1次(轿厢运行状况,声响、平稳性、平层精度等)确保电梯不带故障、安全运行
巡视时发现问题能及时解决的,,通知维保方并作好记录.
电梯主管每周抽检1次
电梯技工
2
维
保
周期
外包单位每半个月进行1次维保,每月相邻两次维保间隔不少于10天,电梯技工按《电梯维保监督管理标准》现场跟踪
外包单位工作人员工作前须签到
《维保工作单》须得到维修班长签字确认
发现违规维修保养时,报维修主管对其发《整改通知书》
维保工作须在各业态用梯闲时进行
工程主管
《电梯维保监督管理标准》
项目
工作要点
工作标准
管理控制
责任人
工作记录
支持文件
检测
每年进行1次政府强制检测
工程主管
3
检
修
计划
工程主管
《设施设备故障维修记录表》
过程安全控制
维修保养人员在对电梯进行保养、检修时,应先在各层厅门前挂上“电梯保养、检修”告示牌
检修完成后确保现场卫生
工程主管
交付使用
由电梯主管确认维修效果
由维保单位提供维修记录
4
电
梯
紧
急
故
障
处
理
措施
扶梯停机由维修技工进行重新启动
重启失败时,汇报总值并通知维保单位
直梯停机先停止直梯电源
启动直梯困人解救预案
工程主管
通知
通知维保单位进行检查
总值人员
善后
进入检修程序
维保单位
二、高低压配电系统运行、巡视和维保作业标准
项目
工作要点
工作标准
管理控制
责任人
工作记录
支持文件
1
运
行
巡视
每二小时巡视10KV配电室1次,发现异常及时向主管报告
每二小时巡视低压配电室1次,发现异常及时向主管报告
按平均间隔时间,每天至少抄录配电室电度表数据四次
特殊天气时每小时巡视配电室1次
每天15:00点、21:00测量变电所主要设备开关触头的温度并记录在《设备温度日测表》上
强电主管每天对前日运行数据进行分析,发现数据异常及时处置
运行人员完成当班运行日志,主管每天对昨日运行日志进行审核
强电主管每天检查抄录数据
工程主管每周检查抄录数据及运行日志
管理处总经理每月检查抄录数据及运行日志
变电所运行人员
强电主管
《高压/低压配电室运行巡视表》
《变电所运行数据记录表》
《变电所设备温度日测表》
《供配电系统作业规范》
操作
高压操作须由运行人员获得强电主管以上领导授权后,按《供配电系统作业规范》进行
某路高压回路外线路停电、来电时,按照《供配电系统作业规范》执行低压母联倒闸送电及善后工作
楼层维修工要求停、送某回路开关时,按照《供配电系统作业规范》执行
对停电回路开关及时悬挂“禁止合闸”警示牌
当主、备高压都停电时启动紧急故障处理预案
项目
工作要点
工作标准
管理控制
责任人
工作记录
支持文件
2
维
保
高压配电室
每月对电柜外观清洁1次
每半年对直流屏紧固除尘1次
每年对配电柜停电检查,并进行除尘、紧固1次
每年对配电柜进行高压试验1次
强电主管检查配电柜外观清洁情况
强电主管制定配电柜停电检修计划,并跟踪检修过程
强电主管
《设施设备定期维护保养(检查)记录表》
变压器
每月对配电柜外观清洁1次
每年对变压器停电检查,并进行除尘、紧固保养1次
每年对变压器进行直流电阻试验、耐压绝缘试验1次
低压配电室
每月对配电柜外观清洁1次
每年对低压配电室停电检查