文档介绍：房地产开发成本构成与控制
第一部分房地产开发成本构成
第二部分房地产开发成本控制
第三部分建筑设计常识与诀窍
第四部分前期谈判实战经验谈
讲义提纲
第一部分房地产开发成本构成
房地产开发成本主要由以下九个方面构成:
概论:房地产开发成本构成
土地成本
营业税金
建安造价
行政事业收费
企业管理费用
财务费用
营销费用
勘察设计监理
配套设施
产品竞争主要有差异化、低成本竞争两种形式。商品房要做出大差异化很难,房地产最容易克隆,无知识产权保护,所以还是要降低成本,在不降低品质的前提下,成本越低,市场竞争力越强,利润越高。
地价可通过容积率折算成楼面地价(即每建筑平方米里的土地成本)。简单的公式是——
1、土地成本
举例:
地价100万/亩,,楼面地价为500元/㎡;
地价60万/亩,,楼面地价300元/㎡。
楼面地价= 地价(单位:万元/亩)÷÷容积率
容积率经验系数

(最大不能超过2,超过2的也有,但品质相对差)
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容积率与土地的形状和大小有较密切的关系,如,数码大厦和金源国际的容积率就在8以上。同样的建筑形态,地块越大,容积率反而会越小,因为牵涉到楼间距等规划限制。
而地块形状与容积率的关系个人总结如下——
曾经算过一块地(建设路与天津路交汇处)
,而且楼间距绝对够。
同样大小的地块
南北越长、东西越短,则容积率越小;
而东西越长,南北越短,则容积率越大。
按配套较全(含煤、暖、热水)档次中高的住宅来说——
砖混多层:700元/㎡
小高层(10-17层):950元/㎡(不含电梯),一部电梯16万为基数,每层加5000元。摊到建筑面积里一部电梯约增加建筑成本45元/㎡左右,18层以上(含18层)须配两部电梯,成本约增加60元/㎡。
控制得好,小高层含电梯的建安成本在1000~1050元/㎡左右。
钢筋含量是高层建安造价的重要指标。
国标为68㎏/㎡,目前洛阳的项目多在45-50㎏/㎡,不过有的最高的达80㎏/㎡。1㎏/㎡的成本约5元(含人工费)
暖气成本约合30元/㎡,高档房、低档房在成本上差不多,也就是40~50元/㎡。
2、建安造价
包括煤、暖、电、供排水、道路、景观等,成本约120-150元/㎡。
创展的景观设计费在18万元左右,单位成本仅合4元/㎡(建筑面积)。
合计一般不超过20元/㎡
3、配套设施
4、勘查、设计(施工图)监理等