文档介绍：三、估价过程
（一）运用收益法评估测算地价
1、销售收入的确定
名称
0#柴油
93#汽油
97#汽油
平均（元/吨）
进价
8000
8900
9250
8717
销价
8564
10159
10609
情况的调查，考虑到我国从2005年12 月11日起放开成品油市场，综合考虑取成品油特许经营权的超额利 润为3%，则：成品油特许经营权的超额收益二销售成本X3%=1,455,826 (元)
由土地使用权所产生的年净收益如下：
年净收益二营业利润-年经营利润-房屋利润-成品油特许经营权
产生的收益=3,509,275-615,904-31,504-1,455,826=1,406,041 (元)
8、 报酬率的确定
通过以安全利率加上风险调整值的方法求取房地产的报酬率，安 %计，然后对影响房地产的社会经 济条件时行分析，由于估价对象为投资风险较大的收益性土地，故确 %，资本化率即报酬率Y=%+%=9%。
9、 收益年限的确定
批发零售用地，出让年限为40年，故收益年限取n=40年。
10、 国有建设土地使用权评估价值的确定V= A/Y[1- 1/(1+Y)n ]
V=1,406,041/9%X[1- 1/(1+9%)40]
V=15,125,293 (元)
折合评估单价：
2、市场比较法
比较案例的选择
从收集的土地交易案例中，我们选择与估价对象属于同一供需 圈、用途相近、交易时间接近、在地域上属近邻区域或类似区域的三 个案例作为比较案例。
案例A：水营村加油站用地，该案例位于防城区防城镇水营村(防 城至东兴公路边)，宗地编号：GC2009-034，土地总面积3254平方 米，土地使用年限为商业40年，容积率：，土地用途为批发零 售用地，土地开发程度为宗地外“五通”、宗地“生地”，2009年11 月26日公开挂牌出让成交价为***万元/亩，单位面积地价为**** 元/平方米。
案例B：东兴大道西侧加油站用地，该案例位于市港口区东兴大 道西侧，宗地编号：GC2009-033，土地用途为批发零售用地，土地总 面积2504平方米，土地使用年限为商业40年，容积率：, 土 地开发程度为宗地外“五通”、宗地“场地不平整”，2009年11月26 日公开招标出让成交价为****万元/亩，单位面积地价为***元/平方 米。
案例C：江白路加油站用地，该案例位于江山半岛江白路与东兴 一级公路交汇处，宗地编号：GC2010-069, 土地用途为批发零售用地， 土地总面积4771平方米，土地使用年限为40年，容积率：， 土地开发程度为宗地外“五通”、宗地“场地不平整” 2011年3月8 日公开挂牌出让成交价为***万元/亩，单位面积地价为****元/平方 米。
比较因素选择
根据估价对象和比较实例的特点，我们选择的比较因素包括了影 响地价的全部主要因素。因素选择情况见表3。
表3 比较因素选择说明表
比较因素
因素选择说明
交易日期
对比较案例进行期日修正
交易情况
分析交易情况是否正常
土地用途
分析土地用途是否相同或相近
商服繁华度
综合考虑距商服中心距离、商服