文档介绍：关于开发南湖花园中心地块的
市
场
调
查
报
告
目录
调查说明
武汉住宅开发市场调查分析
南湖社区内竞争项目调查分析
本项目SWOT分析
项目开发的初步建议
调查说明
一、调查目的
(以下简称本项目)的受让协议,为对该项目下一步的开发提供市场方面的决策参考资料,特做此市场调查。
二、调查对象和范围
考虑本项目为住宅用地,故只以住宅市场为对象,调查范围以南湖花园社区为重点,并对武汉的整个住宅消费市场做了尽可能多的了解。
三、调查方法
因时间和人力不足的原因,本次调查对武汉和汉口地区的大市分析以间接调查(网上收集)为主,对南湖花园社区内的项目调查以直接的现场访问、区内踏看为主。因调查方式限制,使调查内容未能全部落实,对竞争项目的销售效果难以取得准确数据。
四、调查人员
周小靖、张国良
五、调查时间
2001年12月22日~23日,受时间、专业水平和经验限制,本此调查主要是为决策提供参考资料,其项目建议一章仅代表调查小组甚至个人意见。
武汉住宅开发市场调查分析
一、市场供求分析
98年历史资料分析
《武汉房地产年鉴》(1999)显示,武汉市1998年的商品房新增供应总量约390万平米(含1年上空置房52万平米),销售总量258万平米。其中武昌地区供应量78万平米,销售量49万平米,消费总量仅次于江岸区和江汉区,但其住宅空置率也非常大,%,近似于洪山区(%)。
2、、2001年媒体资料分析
因时间关系,未能从房地局或开发办取得武汉市今年的总供销量统计资料。据媒体报道,市开发办在7月份武汉市住宅建设工作会上透露:目前武汉住宅建设主要集中在七大片――后湖、金银湖、新华下路、东湖开发区、武青三干道沿线、南湖、武汉经济开发区。
   从这七大片分布的区域看,武汉房地产开发正呈城市“空心化”趋势。几个大型住宅小区如常青花园、百步亭花园、锦湖花园、南湖花园、名都花园、鹤园小区、钢都花园等都在城郊接合部。
   今年,,,占全市住宅竣工面积的80%。另外,还有120万平方米住宅分散在旧城区。
   在七大片住宅中,又以汉口、武昌最为集中。汉口后湖、金银湖、新华下路一带,住宅建设总规模为1285万平方米,现已建成262万平方米,。武昌东湖开发区、武青三干道沿线、南湖等地住宅建设总规模达1112万平方米,现已建成206万平方米,。
  汉阳地区住宅开发比较分散,只有武汉经济开发区相对集中。,,。
从以上报道可看出,2001年估计“新增”住宅总供应量在560万平方以上(以施工既销售为统计标准),比98年增加44%,这种增幅估计要大于有购买力需求的增长幅度。
三、武昌地区楼盘开发潜力
价格和指数:自2000年第2季度到本年度第3季度,武昌地区的综合物业价格(含非住宅)和价格指数均平稳上升,总体后市看好,具体统计数据如下:
 时间
武昌区价格
武昌区指数
2000第二季度
2000第三季度
2000第四季度
2001第一季度
2001第二季度
2001第三季度
集中区域:南湖附近、徐东路沿线和中山路等地,南湖花园热度未减。
四、武昌地区在售楼盘分析
说明:因时间紧迫,未去房地局调查,而尽以网上资料为分析依据(详见《附表二》)。
总供应量:网上在售近90个项目,剔除其资料统计误差(售罄后未删除或项目太小未登记),估计实际在售盘也应该在60个以上。
在售房产品分析:结构以框架为主,砖混主要在城乡结合地带,户型从1*1~5*2,以2*2、3*1和3*2为主。
在售房价格分析:主要以期房为主,多层框架的价格1450~2980元/平米、集中于1600-2000之间。
五、消费构成及动机分析
广州的调查表明,其个人购房比例已经达到95%以上,而个人购房动机45%以上为二次置业,15%为投资(买房收租),40%为第一次置业(无房户),特别是中、高档房的二次置业率更大,达到80%以上,可见,开发商的住宅档次定位,很大程度上就限制或者决定了其客户来源。
本次调查虽暂未能收集到武汉市的有关统计资料,但从武汉市的住房政策(取消福