文档介绍：GE GROUP system office room 【GEIHUA16H-GEIHUA GEIHUA8Q8-GEIHUA1688】
墩项目策划简案
地王金家墩项目策划简案
一、项目地块状况
本项目地处易中心、工贸、中北仓储、量贩店、小商品市场、各类超市
酒店：东方大酒店、三五大酒店、精益大酒店、军安宾馆
医疗：优抚医院、济民医院、市十一医院、夏小中医院、协和医院分院
学校：育红学校、老年大学济民分校
W（劣势）
项目角度
离汉口火车站较近，周边南来北往各类人群、车流频繁，嘈杂，对临街面住户有一定环境影响。
设计角度
地块呈三角型，建设可用地面积不超过700平方米。而且东面和南面都紧邻天梨豪园-间距太小-难以作出理想的规划布局。西面由是交通主干道-居住环境较差。
配套设施角度
此处无名牌中小学。
企业角度
企业没有市场认知度。
O（机会）
1、区域价值
地块上通汉口火车站和1000亩新开发区域，下连王家墩中央商务区。将给本项目提供了一个良好的版快边缘连动价值。
2、产业环境价值
良好的市场环境和发展趋势，相对降低了项目投资风险，也提供了借市造势的机会。
3、“空白点”机会
从前面的市场调查来看，本区域主要以中高档的中大型住宅开发为住。尚未出现以紧凑型户型设计的公寓为主导产品的项目。我们认为可以将小户型公寓作为其中一个发展思路。其市场支撑点就是将本项目作为CBD物业的配套物业，以差异化竞争来寻求项目更广阔的生命力。
T
（挑战）
1、外地知名品牌的发展商进入，带来许多先进的开发理念和手段。
2、沿海先进房地产相关行业如咨询、顾问、设计、推广等技术力量以及物业管理的进入，使整个行业水平有可能跳跃式提升。
3、本地发展商在外地发展商刺激下，开始有危机意识，迅速学****模仿、升级换代。
4、周边楼盘的竞争压力。
5、硚口古田版块的市场分流。
 
三、目标群体定位
1）目标客户群体应该是谁？
家庭年收入超过5万元，家庭月收入达到3750元以上的人士。
主要辐射圈——周边区域经济实力较强人士
包括：水产市场、家具城成功老板、经理
      宾馆、酒店白领、经销总代理
      公务员、警察、教师
      事业单位团体
      驻汉机构人士
      外来人口及旧城改造拆迁户
次要辐射圈——对本项目情有独钟的群体，对交通枢纽附近投资置业人士
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）目标消费群对产品的特征分析
1、目前城市居民购房动机与要求有如下共同特征：
·以解决住房困难为购买动机的购房者所占比例在几类购买动机中居首位。这类主要的特征是分户和二代共同出资；
·购买动机为优化居住条件的需求：他们首先考虑的是环境，住宅价格在其次，住宅要体现个性化，品位化，他们对住宅的规划、设计、环境和配套设施、物业管理提出更高的要求；
·购买动机为结婚用房者需求：这是一个庞大的市场，他们是购房的主力军，他们要求既经济又实惠，选择中小户型，并要求户型结构紧凑、合理、有多样化，分区明确，设备齐全；
·外来人员多以中档、两室一厅住宅为购买目标，也有经济实力强的人购买大户型。他们大都在市内购房，喜欢前为店铺后为居室或下为店铺上为居室的住宅，他们对住宅环境、周边配套设施的要求不高；
·购买动机为投资和资金储备者需求特征：他们投资购房会选择地段好，升值潜力大的中高档、中等面积住宅为投资目标。现阶段也有许多购房者投资小户型住宅，因其投资少，收益可观而受到市场欢迎。一般情况下，处于中央商务区，未来城市新区的住宅被视为投资热点。 
 2、本案极佳的地理位置：特别吸引外地驻汉机构以及经商的外来人员在此购买-亦商亦住，或投资。随着1000亩新街区的兴建，将会吸引对本案投资的市民。
 
四、社区形态定位
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）整体思路
1、标志性理念。提高标准，打造企业产品品牌。
2、差异性。从占领市场需求未被满足的空白点出发，树立产品的超越性。
3、鲍鱼理念。根据企业资源，在市场的需求空白点中，筛选出项目中最尊贵的“鲍鱼”，建出本项目精彩的亮点，集中优势兵力打造，以点带面。
4、扬长避短。将项目地块资源优势转化为可直接感受的项目独占性、唯一性优势。
5）草船借箭。应该在与天梨豪园的资源共享上，作足文章。比如小区设施、物业管理服务等。
  
2）以什么样的社区形态出现？    
1、城市轴心
·区位定位，汉口中轴线的金角银边。
·强化汉口新火车站交通、商务的优势，树立“15分钟都市生活圈”概念。
2、口岸物业
·抓住市场供应的空白需求点,比如紧凑型住宅---即可自住又可作投资用。即体现了更加灵活的“口岸物业”,又能作为CBD的附属物业。
3、利用资源
·化周边强势的公共资源为项目资源，成为地块外环境的一部分。特别是天梨豪园的园林绿化资源和物业管理服