文档介绍：SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
资水会龙不夜城策划报告
资水会龙·不夜城策划报告
1、 不夜城项目概况
资水会龙·不夜城位于益阳市区，西依会龙山佛教文化公彩、室内装修等方面，靠色彩的运用、材料选用方面体现本项目整体的高贵气质和豪华气派，当然临街玻璃材质，需重点考虑隔音效果、安全等因素；其次是管理服务方面，需向买方提供完善、优质的服务信心和保证。
3、1、2 建议采用的建筑风格
本项目名称为“资水会龙·不夜城”，从字面上给人信心、联想、暗示升值未来之意。因此从含义上来说，本项目宜采用中西接合式建筑风格。然而，建筑风格作为建筑范畴的组成部分，其首要因素就是要与周边环境产生和谐美的视觉效果。
从消费者心理来看，希望自己购买的物业保值增值，在建筑风格上体现中高档住宅的定位。建议取清新明快的色调，线条简约、流畅，视觉效果优雅，体现健康主题的现代主义建筑风格。
裙楼：选用深色调大理石外墙。
外立面：外墙采用清新、淡雅的色彩，住宅玻璃选用深绿色。
顶部造型：西式风格、线条简约、流畅，意境深远。
3、1、3 配套设施及功能建议
配套设施设置应以健康、安全、方便、舒适为原则，选料强调无污染、选用有益于健康的绿色建材。
□ 房屋配置
门、窗：建议选用经中国环境标志产品认证委员会认证的节能型产品，窗具有密闭、保温、隔热功能；门具有防盗、防火、隔音、保温功能。设不锈钢大堂防盗门，具智能化可视对讲、自动开闭等功能。
屋内涂料、水管、间隔墙、地砖用绿色建材，并加以突出、宣传。
电：增加单元户用电容量，设置应具超前性，充分考虑未来现代化生活需求。
天然气：安装设计选位应考虑使用的舒适、方便及美观。
有线电视驳口：厅、主人房均设置。
电话驳口：设双线，具宽带网功能。
3、2 价格定位
本项目总体定位为实用性商住楼，住宅均价：1900元/m2，一层铺面6880元/ m2，二层铺面2685元/m2，三层商铺2340元/m2，电梯花园洋房2150元/m2，整个销售过程中价格策略为低开高走。开盘的时候以一个比周边项目较有优势的价格打入市场，随着工程进度和销售情况的进展逐步抬高价格。
3、3 客户定位
由于本项目属于近郊住宅，使得本项目的目标客户定位有一定程度的差异。公寓为中档实用型住宅，吸引部分投资者和工作3－5年的白领阶层、欲改善目前居住环境的购买者以及部分富豪阶层，不排除部分投资者和家庭支付能力强的离退休者购买。
3、 3、1顾客群的消费层次设定
职业构成 购买户型 购买能力（万元）
民营、私企老板、个体户 大户型公寓及商铺 25----40
高级白领 80-----130 12----20
机关单位中高层管理者 80-----130 12----20
自由职业者（SOHO） 80-----110 12----18
离退休人员 60-----110 8----18
其它 80-----200 12----30
3、 3、2顾客群组成成份的分析与判断
职业构成 所占比例 购房目的
民营、私企老板、个体户 30％ 投资、改善居住环境
高级白领 25％ 投资、改善居住环境
机关单位中高层管理者 10％ 投资、自住
自由职业者（SOHO） 10％ 改善居住环境
离退休人员 5％ 改善居住环境
其它 10％ 投资、改善居住环境
3、3、3目标顾客群的消费心理分析
□ 民营、私企老板、个体户：
这类买家主要是附近区域经商人士，平常在周边消费较多，具强烈的区域情绪，加之目前手头资金充裕，有能力投资物业，希望改变目前居住环境或增大居住面积。这部分人往往是第二次置业者，消费行为趋于理性，注重房产的整体素质。
□ 高级白领：
这类客户由于知识层次高，综合素质高，消费行为理性，对事物比较挑剔，属于完美主义者。由于长期工作于办公室，对自然景观和社区人文环境、运动设施极为重视，同时对楼盘建筑风格、色彩、平面布局等也极为关注，地理位置好、综合素质高的楼盘是其首选。这部分人付款方式普遍采取银行按揭，希望装修一次到位，最希望开发商提供套餐装修方式供其选择。
□ 机关单位中高层管理者：
这类客户年龄在40－55岁，社会地位稳定，部分有隐性收入，支付能力强，这类客户由于子女相继成年，会考虑购买一套自住或给子女预备，对楼盘综合素质要求较高，消费行为趋于理性。
□ 自由职业者（SOHO）
这类客户年龄在22－40岁左右，职业为自由撰稿人、广告人、电台电视台主持人、艺人等，追求较高的生活素质，同时对楼盘的智能化程度要求较高，对物业