文档介绍：标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
房地产标杆企业之采购管理采购供应链管理
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房地产行业是一个综合性的产业，同时是一个资源整合的行业，从效指标，通过分析明确重点应控制的采购流程关键点、活动的主要输入输出和控制方法：
采购流程的关键点
输入
输出
主要控制方法
采购方式的确定
项目总体实施计划、工程进度计划、材料设备需求、外包项目需求、相关技术要求和成本目标要求等
明确的采购方式确定原则和采购方式的确定结果
根据采购产品的类别、对项目进度影响的密切程度、采购产品质量的稳定性等确定材料、设备的采购方式和明确采购主体；通过工程采购总包合同，界定工程总包和分包项目及分包项目的采购主体
战略采购
产品配置清单、采购计划、产品技术要求等。
战略采购物资清单、战略采购协议。
明确界定战略采购物资的清单，确定不同产品战略合作伙伴的选择方式，制定战略采购协议并监督实施情况。
采购供应商信息库的建立和维护
应掌握的供应商信息，合格供应商入选条件
录入的供应商信息，合格供应商名单和所提供产品的技术资料和产品价格水平。
利用信息系统建立供应商信息库。建立表单，明确不同产品供应商信息的内容要求，建立合格供应商的准入标准，实现供应商信息资料的共享并不断更新。
招标采购
项目招标采购计划、招标采购要点、产品技术要求、合格供应商名单等
招标文件，包括评标方法等；投标书、中标通知书和合同、协议草案等
明确规定招标的技术要求、供应商资格条件、评标方法等，招标过程要做到公正、公平和公开，招标文件通过评审或审核，确保完整准确。
供方资格管理
工程、材料、设备供应商信息资料、供应商以往供货业绩、供应商资质等
制定的供应商准入标准、供应商考察记录、对供应商评价的记录、初选和更新的合格供应商名单
对供应商资格的审核、供应商准入的标准、履约过程评价的标准和合格供应商评定的标准以及评定结果的公开发布，建立公开、透明的供应商管理信息系统。
合同管理
合同编写所需的技术文件和资料、招标资料等
标准格式合同、合同审核批准的记录、签订的各类合同及其所附的技术和质量要求文件
编制标准合同文本并审核、合同技术要求、商务条款的拟定以及合同审核过程的充分和及时性。
采购方式的选择确定
很多房地产企业对采购方式的选择还存在着很大的随意性，有的主要是老板一句话决定；有的仅仅依靠对个别员工的信任，由个别员工承担了决大多数的产品采购任务，有的虽然采用了招标采购的方法，但却对决大多数的采购活动都采取同样一种招标的方法，招标过程烦琐，周期长，导致对工程进度的影响，因此如何选择采购的方式？我们认为应该在流程设计时给出明确的确定方法。
1、采购方式划分的类别
房地产行业的工程、材料和设备采购方式主要有战略采购、招标采购、议标采购和直接委托等方式，也有的企业还采用集中各项目采购产品，统一向供应商进行集中采购，以增大的采购量，争取获得优惠的价格。
根据采购工程、材料、设备的种类和与工程进度的密切关系、产品品质的稳定性、产品成本控制的难易程度等，采购主体也有不同的选择方式。在材料采购方面划分为甲购材料、甲定乙购材料、甲指乙购、乙定乙购四类。在工程方面分为总包和分包工程。采购主体的划分一般按以下原则进行，通常会在与总承包商签订合同时确定。
1）甲购材料（设备）：对金额较大，质量要求较高、对楼盘的质量影响较大、施工进度配合要求不高，可以相对独立施工的设备（安装）及成品材料可以采取甲购方式。
2）甲定乙购材料：设计阶段无法定板、且该材料品牌差异（质量、价格）较大，对楼盘的品质及效果影响很大、甲方要重点控制，且与施工单位工期配合较密切；信息价相差很大的材料（或信息价上没有的）适合采用甲定乙购方式。
3）甲方指定品牌范围、乙方采购材料：工程中常见，对楼盘效果及品质影响不大，且有三家及以上价格、质量相近；与信息价接近，与施工进度及配合较密切的材料。
4）乙定乙购的材料：市场上的所有同类材料价格都接近、对楼盘效果及品质基本没影响，与信息价很接近的材料。
2．采购方式的确定
采购方式的确定主要针对甲供材料(设备)和甲定乙购材料(设备)及总包和甲方分包的采购项目。
1）战略采购
战略采购：是指公司出于提高质量、降低成本、增加效率等目的，与若干家供方直接签署协议的采购行为。
战略采购方式主要在多项目运作的房地产集团公司采用，一般由集团公司总部统一与供应商进行洽谈，通过招标方式确定战略合作伙伴，并签署战略合作协议。目前房地产公司实施战略采购的材料设备主要有：电梯设备、机房设备、空调机组、涂料、瓷砖、电工产品、门禁系统和建筑装饰材料等。如建材超市百安居