文档介绍：佳程广场上市期项目包装专案
策略规划
推广建议
目录
市场分析
一、市场分析
1、北京市写字楼/商住楼的供应与需求分析:
北京市写字楼/商住楼市场处于饱和状态,供大于求,同时新项目不断涌现,“佳程广场”项目占未上市项目的16 .51%。(资料来源于央视调查咨询中心)
万m²
空置率
消化率
占有率
由于写字楼/商住楼市场在1998年前投入量过大,导致1998-2000年间市场出现低谷;而今又呈增长态势。
一、市场分析
2、北京市写字楼/商住楼阶段性投入使用量与比例分析:
万m²
一、市场分析
3、北京市写字楼/商住楼的区域分布分析:
东三环路:商业繁华,交通便利,配套设施完善,以商贸行业为主,占50%以上。具体有幸福大
厦、中旅大厦、京信大厦、昆仑饭店等。
霄云路:重要街路,交通快捷,政府机关较多。约占20%左右。
机场高速路:为开发重点区域,交通及其便利,是进出北京市中心的主要地段,约占15%左右。
亮马桥路:百货业及涉外饭店集中区域,环境好,专业配套完善,是窗口区域,约占5%左右。
其他:比较分散,约占10%左右。
一、市场分析
4、东三环路商圈分析:
东三环路
核心商圈
多年历史
日客流量100000多人
日成交额数亿元
商务圈
霄云路/亮马桥路/新源南路
/联合国开发署(使馆区)
文化圈
世纪剧院/农展馆
金融圈
中行/工行/农行
餐饮娱乐圈
红子鸡海鲜大酒楼/希尔顿大酒店
生态圈
朝阳公园/莱太花卉市场
信息圈
报业/通讯
交通圈
机场高速路/公交便捷
医疗圈
北京军区总医院分院
商业圈
燕莎友谊商城
东三环路核心商圈拥有9大资源,极具投资与发展潜力。不但是商业活动的核心区,也是城市财富资源的融汇处。
人流、资金流、信息流
一、市场分析
5、佳程广场项目规划概况:
内容
项目
规划思想:商务公寓(商住写字楼)
功能用途
层数
公共面积(层)
共享大厅
商务公寓
私人会所
餐饮娱乐
楼层规划
单位配比
单位
种类
备注
广场
交通/泊车位
绿化/景观
全楼分摊系数
建筑结构
建筑风格
地下
裙楼
塔楼
车场办公设备房
配套服务区
备注
净高
走廊
宽度
电梯
数量
(含货梯)
步梯
数量
(含消防梯)
分摊
系数
面积(层)
数量
(层)
项目规划状况
二、SWOT分析
1、优势:
项目核心优势
竞争力
?户型,总价款低,方便购买
东三环路商圈,构成“佳程广场”的巨大市场潜力
酒店式服务,细致周到;生活无忧
精装修,省时省事省力,“拎包即住”
地段是“佳程广场”最重要的优势
二、SWOT分析
2、劣势:
交通:地处旺地深巷(南银大厦),交通是否便利?
电梯:?
历史:本案建造期长,未免会造成社会美誉度差?
价格:单位价格偏高?(均价多少?)
居住:户型如何?每层户数如何?人流如何?
三、策略规划
商住楼
大多数客户认为商住楼是以住宅
演变而来,形象力较弱;
区域内,并不缺乏此类产品销售
情况不甚乐观;
无鲜明差异,不能凸显竞争力。
写字间
项目周边近交通、近环境无法匹
配写字间功能;
写字间市场,空置率高;
无竞争力,难以达成销售;
销售周期过长。
住宅
无中庭,无园区;
北向的单元,销售阻力大;
无住宅的配套环境;
均价价位如何?
酒店
近郊通环境无法适应其客流要求;
启动资金数巨大、管理庞杂;
货币回笼迟缓,存在一定风险。
1、项目定位论证: