文档介绍：易居视点:
年初宏观调控政策再次加强,甬城在3、4月份立即陷入冰冻期,市场观望持续浓厚,后市销售压力加大。
2010年市场处于政策期,虽然市场有所低迷,但下半年依然回暖,价格也并未有实质性的下跌。2011年年初,市场依然处于回暖阶段,直至2月份政策进一步得到加强,限购和限贷的严厉执行使得3-4月宁波楼市立即陷入冰冻期,商品住宅月均成交仅5万方,价格也受成交结构改变影响,将至11600元/平米:5-6月,市场加大供应量,市场有所回暖,高端产品复苏,价格回升。由于中央态度坚决,预计下半年政策将继续收紧,再次刷新“史上最严厉政策”。
冰冻期,市场再度被看跌,开发商营销手段层出不穷,加大优惠力度试水市场,部分刚需购房者入市,投资客或转向办公商业市场,或投入40年产权非政策限制公寓产品。
政策加强后,宁波市场可谓反应空前迅速。供应:2010年年底市场供应加大,延续至2011年1月仍有可观的供应量,然而2月政策加强版出台,加之传统淡季来临,2-3月供应大幅萎缩,;而4-6月开发商迫于各方面压力,不得不加大供应,共入市170万方。成交:2月后,市场立即冷却,2-,一直在低位徘徊,价格呈“V”状走势,波动幅度较大,其中3月最低点,为10594元/平方米,6月最高,达16206元/平方米。营销:市场突然遇冷,使得开发商始料未及,一方面根据各自情况调整推盘节奏,另一方面,筹划营销活动,推出优惠,以求达到更好的去化。整体来看市场受政策影响颇大,供求双方均出现较大的变动,购房者持续观望,而开发商面临的压力将逐渐增大。
2011年上半年,随着又一轮的加强版调控政策出台,大量的投资客被抑制,市场整体形势也不是很理想,直接表现出销售面积和销售额同比有所减少,但从长远来看,房地产市场依然被看好,房地产投资额、房地产施工面积、新开工面积、竣工面积同比均有所增加。住宅方面除销售面积和销售额同比下降外,施工面积、住宅投资额、新开工面积、竣工面积同比均上升。由于下半年政策将持续收紧,开发商的资金链紧张,后市压力也将增加。
一、2011年上半年,开发投资额同比增量显著
与2010年初相比,本年度宁波房地产投资额具有一定幅度的提升,1-,同比增长42 .1%,增长幅度同比略有下降。,%。
%,当前房地产开发仍是固定资产投资主流。
表2-1房地产投资占固定资产投资比重表
(宁波)
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011(1-4月)
全社会固定资产投资总额(亿元)

1543

房地产投资额(亿元)

房地产固定投资占比
%
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%
%
%
%
一、房地产建设指标
1、房屋施工量—%
2011年1-4月,,%,,,房地产开发形势明显好于去年同期。
随着2010年下半年市场回暖,开发商拿地信心明显增加, 房屋施工面积也在不断扩大。
图2-2历年房屋施工量图
2、房屋新开工量—%
去年下半年以来,宁波房地产市场在政策调控下呈现回暖现象,再加上土地政策规范市场,使得可开发土地得到陆续释放,新开工面积也在不断增加。2011年1-4月,,%,,%。开发商建设力度逐年大幅度递增,市场形势受政策影响,并不乐观,导致存量增大。
图2-3历年房屋新开工量图
3、房屋竣工量—%
2011年1-4月,,%,,%。
图2-4历年房屋竣工量图
4、房屋销售面积—%
2011年1-4月,,%,,%。相比去年同期,上半年市场形势并不乐观,预计下半年政策将继续收紧,后市压力逐渐增大。
图2-5历年房屋销售量图
数