文档介绍：2019广州营销执行方案36p
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PART Ⅰ：区域楼市市场概况
随着核心区域价格攀升，刚需市场成主导，市场重心持续外移，增城、番禺、萝岗、花都成为主战场，而旧黄埔区区的信心。
低开高走，增强信心，接力刚需客
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PART Ⅱ：项目理解
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栋数
单元
户型
朝向
建筑面积（㎡）
套内面积（㎡）
套数
1座
1
两房两厅一卫
东南
16
2
16
3
西南
16
4
16
5
西北
16
2座
1
两房两厅一卫
西南
16
2
两房两厅一卫
16
3
16
4
三房两厅一卫
16
3座
1
两房两厅一卫
东南
15
2
三房两厅两卫
西南
15
3
两房两厅一卫
15
4
三房两厅两卫
15
4座
1
三房两厅两卫
南
15
2
三房两厅一卫
西南
15
3
三房两厅一卫
15
4
三房两厅两卫
15
合计
——
——
——
——
264
项目产品分析
项目总货量不多，产品以刚需的2房和小三房为主，只有15套的大三房户型。总体来说户型比较单一。
年 龄：35-55岁
购 房 目的：楼梯楼换电梯楼，租楼换买楼
购买面积段：70㎡-90㎡
客户群特征：对项目周边有较高的认同感，虽然有一定的积蓄，但也有一定的家庭负担，购买力一般，对刚需的两房和小三房户型需求较多。
购买心理 ：改善居住环境
核心客户群——项目周边换楼客
客户群分析
年 龄：35-45岁
购 房 目的：自住
购买面积段：90㎡-129㎡
客户群特征：多为新广州人，对黄埔区比较认可，但对项目周边不是十分熟悉，有一定的积蓄，虽然也有一定的家庭负担，但较高的月收入使其拥有较高的购买力，多为3口之家，但有部分有老人在家照顾小孩，对三房户型需求较多，对楼盘的综合素质要求较高。子女多为学龄儿童，对教育资源有较高的要求。
购买心理 ：改善居住环境，希望在广州落地生根。
主要客户群——周边企业中高管
客户群分析
年 龄：25-35岁
购 房 目的：自住
购买面积段：70㎡-90㎡
客户群特征：对黄埔区比较认可，但对项目周边不是十分熟悉，由于比较年轻，积蓄不多，首期压力比较大，部分购买者需要“啃老”，大部分购房作为婚房用。购房需求比较迫切。
购买心理 ：低总价低首付成为其主要吸引因素，对价格因素最为敏感。
主要客户群——黄埔区的公务员、专业人士
客户群分析
年 龄：22-30岁
购 房 目的：自住
购买面积段：70㎡
客户群特征：学历比较高，由于比较年轻，积蓄不多，首期压力比较大，但月收入较高，有很强的偿还能力。不能支付市区高昂的楼价，但渴望拥有属于自己的家。对黄埔区不是十分认识，购买首选区域为萝岗或新塘。
购买心理 ：对区域要求较高，购房除了解决居住因素，也希望区域楼价有较强的升值能力。
补充客户群——天河一带的年轻白领
客户群分析
——刚需自住，小户型，性价比！以新广州人为主，年轻一代为主，资金实力有限，希望在广州定居。
企业基层
刚需
购置结婚新房
触觉灵敏
纳新快速
刚需自住
工作稳定，有社保
新广州人
资金较充裕
多套物业
收租为主
拥有多套房
不具购房资格
资产
保值升值
儿女结婚购置
原著居民
工作稳定
收入稳定
入户广州、小孩念书
追求高性价比产品
刚需自住
天河上班交通方便
主要聚集地：大型写字楼
主要聚集地：城中村、大型社区
客户特征
购房动因
多
少
客户置业需求特征分析
主要聚集地：城中村
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PART Ⅲ：营销策略
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线上宣传推广，提升知名度，储备新客户资源；
线下圈层团购，周边企业、社区