某大型商业物业策划方案.docx

文档介绍：编号：
时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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内部讨论文件——机密
复地·上城商业策划方案
第一部分 渝北区商业物业商铺数量（个）
总建筑面积（㎡）
单个商铺建筑面积（㎡）
层高
（m）
开间
（m）
进深
（m）
2号楼一层
6
1729．63
-1084．95
约4
约7
约20
2号楼二层
4
1878．07
暂时没有分割
约4
约7
约20
5号楼一层
5
1728．79
31-68
约4
约7
约20
5号楼二层
4
1881．58
暂时没有分割
约4
约7
约20
合计
7218．07㎡
二．复地上城周边商业概况
1．项目周边商业概况
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时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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融科蔚城
金城银撙
龙脊·万兴家园
商业规模
㎡
5000㎡
商业形态
沿街底商， -6米层高
沿街底商，7米以上层高，已做隔楼
面积
30-150㎡
30-200㎡
招商时间
2005年10月
2004年底
租赁价格
30-45元/㎡
30-40元/㎡
商业定位
社区服务性商业
社区服务性商业
销售价格
暂不销售
9000-14000元/㎡
销售情况
80%
物业管理费
餐饮3．5元/㎡、/㎡
1．5元/㎡
交房标准
清水交房，预留水、电、电视、电话、网络
清水交房，留给排水点，无烟道
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时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
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推广
统一招商、推广和管理
无统一招商、推广和管理
经营状况
已十分利超市为主的19家社区服务性商业，06年-07年免收租金，08年按实际租金收取，其它费用按实际发生缴纳。目前，已经有？家因经营惨淡退租，其余商业客户苦苦支撑，集体向地产公司要求经营补贴及减免物业管理费。
中国邮政购买约100平米；***购买80平米；双星运动用品租赁450平米；中国信合租赁250平米；餐饮3家租赁500平米；五金建材、电动工具租赁、150平米。零星小商家约100平米。租赁门面的位置集中在金开大道和渝北区公安分局，租金建面40元/平米。朝本项目的门面部分租出，价格在
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20元平米，鸳鸯医院。双喜火锅400平米、万谊大酒楼1600平米，免租1年，租金20元/平米以下，租期5年。
周边商业小结：
（1）周边商业体量与本项目相当，多是底商、或加裙楼的形式，规模与形式与本项目一期相近；
（2）底商面积区间在20-200平米之间，初融科蔚城外大都规划为7米以上层高，至少可隔为2层。裙楼的面积可自由隔断，面积都在300-2000平米；
（3）本项目与融科都已租赁为主，进行统一的规划、招商、管理。小项目商业已销售形式，不进行统一规划、统一招商、统一管理，因此物业费较低；
（4）小项目对外销售价格次街面集中在7000-8000元/㎡之间（经内部人士透露：鸳鸯·北湖郡湖津路门面06年初实际成交价在6000元内，是由一名温州人购买，一次性购买了4个门面）
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，临金开大道和转角商铺对外公布价格在10000-13000元/㎡，最高可达15000元/㎡。在实际购买中可进行议价，这和我们前期了解到的一致。在鸳鸯这个位置来看，实际成交价格越高，具分析原因一是因为商业层高大多在7米以上，可以隔层为两层甚至三层，面积平摊后价格相应减低；二是由于这两个项目商业体量本身不大，当地开发商希望能在商业上实现利润最大化，对其销售速度并没有太高期望。同时，其商业对住宅的销售没有太大影响；
（5）从周边三个项目的来看，商业体量相当，共13000㎡左右，销售已经持续了一年以上的时间，均销售了60%，且在05年-06年消耗了大量的周边原驻商业经营者和投资者。由于本区域为新开发区域，原人气和商业氛围严重不足，在05年-08年期间对外来的购买者的投资吸引力不大，加上价格过高，商业销售抗性较大；
（6）万兴家