文档介绍：谨呈:国信地产
无锡国信·观湖湾项目
营销策略报告
2010年3月
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主要内容
1 世联对于目标理解
2 本体分析
3 竞争分析
4 客户分析
5 营销战略及策略分解
6 世联营销顾问价值点
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世联对于目标理解
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近期目标
2010年实现销售面积约
,目前该项目销售
进入尾声,本项目势必成为无锡国信地产10年营收的
主要来源
长期目标(我们的理解)
1、长期可持续开发,企业品牌的持续提升
目标 2、通过项目运作提升片区价值,维护与政府
的良好关系,为后续取地创造有利条件
作为一个方米分四期开发
的新区大盘,我们必然面对这样的长期目标
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2010年销售目标评价
09年无锡高端住宅销售速度分析:
对比指标年度销售面积月均销售面积
楼盘名称(M2) (M2)
太湖国际社区 201,910 16,825
万达广场 150,212 12,517
魅力万科城 148,246 12,353
山语银城 141,107 11,759
假设:本项目按工程进度于2010年10月开盘,,月
,这个销售速度在2009年可以排在无锡全市第7位!这
还没有考虑2010年楼市的调控因素。
因此,2010年,:
我们必须成为无锡的中高端标志性项目
标志性体现在:1、针对主流需求;2、良好的美誉和知名度;3、鲜明的特色
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2009年经济增长迅速,2010年宏观政策由“保增长”转为“调
宏宏观观市场市场结构”,但房地产投资和出口复苏仍然是经济增长的关键
nGDP增速呈V型反弹
n工业增加值增速稳步上扬
n固定资产投资增速维持高位
n全社会消费品零售总额增速
缓慢上升
n出口贸易出现积极好转
nCPI与PPI呈上升势头
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政策层面以稳定房地产市场为主,普通购房需求和
宏宏观观市场市场投机需求将会区别对待,后续将视上半年房市走势
2009年——
12月9日,“营业税优惠政策”调整
12月14日,“国四条”
12月17日,《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》
首付提高到五成,分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一
年
2010年——
1月,“国十一条”
3月,全国两会召开,关于房价过高的提案相当密集
各地政策频出——
3..广东省要求开发商在公开销售24小时之前,按照“一套
房一标价”的方式明码标价
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流动性的收紧以及房贷标准的严格执行,投机需求短期基本消失,
宏宏观观市场市场投资乃至改善需求也受到一定影响,短期内再收紧的可能性不大
存款准备金率上调新增信贷规模压缩
回收流动性
房贷利率上浮二套房首付四成
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宏宏观观市场市场影响2010市场走势的核心因素
l房价继续得到成交量的支撑
1、市场内在规律 l房价涨升之下成交量逐步萎缩
(可预测程度较高) l房价上涨的趋势也将成为其自身上涨的原因之一(助涨)
l明年政策风险加大
2、政府的政策考量 l投资客与房价成为首要调控对象
(不可预测性高) l保增长与政策连贯性使得政策不会出现大幅调整
l一旦泡沫继续积累,政策可能再度成为其破灭的针刺
3、开发商资金厚度 l开发商手中的现金厚度与信心程度决定了今年房价的坚挺
l供给不足导致开发商明年继续涨价(供求关系今年下半年
与开工速度可能发生改变)
(可预测程度较高)
l下半年供应逐步回升,需提防供应潮的出现
l通胀预期乃至通胀在明年诱发投资客的购买