文档介绍：1
化州橘州公园项目发展战略及整体定位
谨呈:正兴隆房地产(深圳)有限公司
2
发展战略与整体定位
市场调研阶段
项目地块查勘
区域宏观经济背景研究
房地产市场调研
政府官员访谈
专业人士访谈
一线销售人员访谈
消费者访谈
2010/06/30
2010/07/15
2010/06/13
项目属性界定
问题结构化分析
核心问题解决方案
案例借鉴
项目整体发展战略
项目整体定位
规划构思及分期策略
项目研究的工作阶段划分
物业发展建议
项目定位回顾
物业发展总体原则
项目整体规划建议
项目建筑单体建议
项目园林景观建议
项目配套设施建议
3
目录
项目开发的核心问题梳理
2
3
4
项目发展战略及整体定位
5
项目规划构思及分期策略
——需要解决的最主要问题是什么?
——各物业怎么排布及开发的先后顺序?
——如何解决核心问题的?
——指导思想是什么?
是什么?做什么?卖给谁?
项目属性界定
1
——项目本身的属性是什么?
项目核心问题的解决方案
4
化州市处于广东省西部边缘区域,属粤西腹地,是珠三角与北部湾经济圈联系的前沿,典型四线城市
化州地处广东省西南,属四线县级市,行政管辖权归属于茂名
距离深圳6小时车程约470公里,受广深港都市群辐射影响较小
城市概况:四线城市、近北部湾经济圈
城市属性
粤西地区包括:阳江、茂名、湛江;其中湛江、茂名为区域级城市中心
6个小时车程,约470公里
珠三角都市圈
5
项目位于河西老城区边缘,属城区范围,现状偏僻;随着橘州生态公园的投入使用,未来生态、居住功能将成为区域的核心定义
河西老城区
北岸
发展热点区域
河东商业区
下郭街道
橘州生态公园
近邻核心老城区、与生态公园毗邻、生态与城市繁华共享
层级
区域
主要特征
第一层级
河西、东山
城市发源地,老城区,拥有完善生活,服务配套
第二层级
鉴江开发区
由于发展时间较晚,发展略微滞后于第一层级,但区域城市感觉较高,具备发展潜力
下郭街道
被铁路线区隔,与城市融合感不强,发展自成体系
第三层级
石湾、南盛街道
城市发展的拓展区域,目前仍然较为落后,无城市感觉,更像一个小镇
区域属性
6
项目周边教育资源丰富,但教育水平较为一般,同时商业配套极其缺乏
项目教育设施十分完善,拥有4所小学、1所幼儿园
其中实验小学为二类重点小学,学生家长较为认可学校。该校到项目地块直线距离在500米左右
目前周边无任何商业配套设施,周边村民消费基本要到老城区商业街
三里塘小学
实验小学
上郭小学
幼儿园
化州五小
区域属性
7
项目地块被农田、村落包围,现阶段无直接对外交通联系,属原生态区域
沿江路
橘城路
207国道跨江大桥路段
砖厂
沙锅村
项目区位为原生态区域,大部分面积为在种植的农田
周边被自然村落包围,无任何生活配套设施
项目北面为一家正在经营的砖厂,未来会对项目产生一定影响
项目东侧接合老城区边缘,距实验小500米
项目南侧为沙锅村
地块属性
地块红线范围
8
地块内部拥有7座自然山体、原生植被、大面积水景资源,但地块地势较低,平均回填达3米,需增加大量的成本
排洪渠
地块内部农田
地块内部山丘
地块内部山丘
地块属性
资料来源:市调沟通会议纪要
9
地块占地1337亩,不包含地块内湖面220亩,容积率≤3
项目地价约为2个亿,目前已经投入1亿;
项目内水面及道路不计入土地出让面积;
占地面积
1337亩
容积率
≤3
限高
≤100米
90/70
无
物业形态
无限制
地价
约17万/亩
地块属性
10
项目属性界定 ——四线城市,城区内部、具优势山水资源的大规模项目
项目
属性
具有优势资源
地块内部拥有丰富山水资源
通达性较差
地块被包围,现阶段无直接对外交通联系
教育资源丰富
地块周边拥有4所小学,1所幼儿园
大规模
占地1337亩,容积率≤3
区域
属性
四线城市
项目位于广东茂名下辖县级市
城区内部
虽然项目周边较为偏僻,但属城区范围
河西老城区
河西老城区边缘,距离核心商圈3-5分钟车程
优势:
城区内山水资源
周边教育配套
规模大盘
近邻橘州生态公园
劣势:
周边生活配套缺乏
区域较为偏僻
地势低,增加成本