文档介绍：谨呈:西安万科企业有限公司
万科的实践万科的实践
————万科曲江项目沟通报告万科曲江项目沟通报告
本次沟通内容
世联对目标的理解
本项目基础质素分析
项目区域价值研究下的竞争突破方向
曲江客户趋势与客户细分下的本项目客户锁定
基于机会与限制下的产品形式探讨与产品定位
针对客户需求的产品打造亮点建议
目标理解
2010年3、4季度入市,回款8-10亿元,挑战西
回款要求安市09年成交金额TOP5
实现整盘均价10000元/平米左右
基于双方前期沟通及对甲方背景的考虑
2009年西安市成交金额TOP10
名成交金额成交均价
区域项目名称
次(亿元) (元/平米)
1 城南中海国际社区 6403 世联对本项目目标理解
2 城东中新浐灞半岛 4254
3 城南融侨馨园 5165
4 城南金地芙蓉世家 10897
5 城北白桦林居 3853 快速销售,保证销售额
6 城南西市佳园 5792
7 城东恒大绿洲 5374
8 城北世融嘉城 4223 此项目全面成功,扩大万科品牌
9 高新枫林意树 4920 影响力
10 城东恒大名都 4725
数据来源:西安世联数据平台
项目位于西安市曲江新区,为西安的高端富人区
曲江新区依托于城市
主城区
文教中心雁塔区,片区
内部具备丰富的人文景
市中心(钟楼)
观资源,为西安市居住
价值的最高点,西安绝
车程20-30分钟
对意义上的富人居住
区; 大雁塔
曲江区
项目距离主城区钟楼
右,车行时间约25分
钟,与市中心可实现便
利连接。
项目位于曲江南湖东区域,面临区域相对陌生、
客户情况不明朗的困境
曲江目前主要在售项目及配套分布
本项目位于南湖东区域,周边配套匮乏,成
熟度低,相对陌生
大雁塔
区域内基本生活配套匮乏,便利度差,尚未
形成生活氛围;
整体发展成熟度低,人流车流稀少,属于相
大对陌生区域。
唐
大唐芙蓉园
不项目西侧规划学校和医院,需要较长的时间
夜
发展。
城
区域内尚无住宅开发项目,面临区域客户情
唐城墙遗址公园
况不明朗的问题
曲江池遗南湖东
址公园板块曲江内住宅项目主要集中在大唐芙蓉园周边
曲江宾馆、西安国规划小学和曲江池遗址公园西部区域;
际会议中心和医院
本区域内目前均为现状地块,住宅开发项目
较少,区域客户情况不明朗,为准确定位客户
和把握客户需求带来很大困难。
主要在售项目
邻近寒窑遗址公园,但景观价值有限;距离南湖
较远,无观湖景观价值
邻近在建的寒窑遗址公园,未来将成为重要的景观资源, 寒窑遗址公园
但短期内无法对项目形成有效价值支撑
寒窑遗址公园未来将建设成为中国第一个参与体验式爱
情文化主题公园;
预计2010年5月开放,但寒窑商业主题浓厚,整体景观
价值有限。
曲江池遗址公园的核心价值在于湖景,虽距离步行尺度,
但由于无观湖景观,资源价值大打折扣
曲江池遗址
,步行约20-30分公园寒窑遗址公园
钟,距离较远;
但曲江池遗址公园的核心价值在于湖景,由于本项目无
观湖景观,难以直接从中获得价值支撑。
项目被寒窑路分割为南北两部分,东西两侧临
路;周边仅一条公交线路,公共交通不便
寒窑路项目两侧临路,中间被寒窑路
贯穿,与曲江核心区及其他城
区的通达性良好
寒窑路
东侧:临三环路,道路状况
良好;
801路
西侧:临曲江池南路,可连
现状村路
接雁塔南路;
寒窑路:可直接曲江核心区
和两大公园。
项目周边公交系统不发达,仅
一条公交线路
三环路
项目周边仅有801路一条公
交线路,在项目西侧设有公交
站牌,可连接城内和城北等区
域。
项目由南北两地块构成,规划有较强的限高
要求,为中等容积率、中等规模的住宅项目
1#地经济指标 2#地经济指标
占地面积 , ,
容积率<=,>= <=,>=
寒窑路②限高 36m,北侧局部60