文档介绍：四川荣新江南半岛住宅项目一批次住宅定价分析_46p_前期策划
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通过我们最近对苍溪房产市场调研、入会客户心理价格摸底调查以及结合项目今年任务计划情况，对一批次价格制定做了真实及深入的分析，供集团公司价格分析
目前苍溪在售楼盘数量不多，且都在老城区域，位置及配套较好，认同度较高，相对价格也居高。新区新盘开发我们尚属于首个，暂无区域参照。（集资房、经济适用房等，价格2200元/㎡左右，没有作为参照分析，但对商品房项目销售也有一定冲击）
玉锦凤都目前销售价格采取议价方式，均价降幅较大，吸引了部分本项目入会客户购买，根据回访客户得知，目前玉锦凤都价格最低价达到3180元，均价约为3400元/㎡。
北门沟板块代表楼盘，山水名城目前价格较春节前有一定回落，降幅约100元/㎡。
嘉宇新城目前价格依然较为坚挺，均价约为3550左右，一次性优惠3%，按揭无优惠。
由苍溪本地开发商开发的龙江国际项目，目前已经启动前期形象推广，预计今年推出5万平米住宅，结合其项目体量，设计风格与本项目类似，将会是2019年江南半岛最大的竞争项目。
苍溪房地产市场最新市调情况
一、项目一批次销售任务及目标
二、项目一批次房源分析
三、宏观房产市场趋势分析
四、项目一批次定价策略
五、项目一批次价格敏感性分析
六、项目一批次销售均价建议
七、项目一批次对位分析
目
录
项目一批次定价策略
1、市场比较法
入会客户中主要以苍溪当地公务人员、企事业单位员工、私人企业经营者为主，打工回乡置业客户约占10%左右。
2、入会客户调查分析
2019年2月13日开始截止到2019年2月25日荣域会入会客户为516组，为保证开盘有较好的转化率，对入会客户进行了细致的摸底调查分析。
苍溪城区客户占总数的66%，是购买的主流群体；苍溪乡镇也有较多客户如东青镇、元坝镇、岐平镇等比例约为30%，说明乡镇客户拥有较强的购买力；外地客户主要为广元、重庆、广东、天津等地回乡置业的客户比例约为4%。
入会客户中，对B1、B2、C1舒适性套三户型意向最大，其次为C2
C3中庭户型，D2由于为临中庭户型且面积较为紧凑也较为受客户
青睐。90—110㎡区间户型是选择主流，%。
一批次中16栋的多层以及小区中庭的11栋、13栋最受客户欢迎，意向选择最大，而位于江南干道路边的15栋以及具有4层商业的14栋，客户意向选择较少。后期可以通过拉开价差增加性价比的方式吸引客户购买。
大部分客户的心理价格在3400—3600元/㎡，占到总数的71%；其中接受3400—3500元/㎡区间客户最多，%；3400元/㎡以上的低端客户，主要倾向14号、15号楼；接受3700元/㎡%少数高端客户主要是选择多层。
一、项目一批次销售任务及目标
二、项目一批次房源分析
三、宏观房产市场趋势分析
四、项目一批次定价策略
五、项目一批次价格敏感性分析
六、项目一批次销售均价建议
七、项目一批次对位分析
目
录
销售价格
销售周期
3400元/㎡及以下
3500—3600元/㎡
3700元/㎡及以上
3400—3500元/㎡
3600—3700元/㎡
1个月内
1-2个月
2-3个月
4-5个月
6个月以上
推广费极少
推广费相应减少
推广费维持平衡（%）
推广费增加30%
推广费增加60%及以上
一批次价格敏感性分析
2019年每个批次推出时间节点
备注：其中6、7、8、12号楼总面积包含商业
因此，根据项目实际情况，从一批次项目4月开盘，到二批次项目7月开盘，衔接时间最长不超过3个月，加之今年整体任务4个亿的目标，每个批次都应在推出的2个月内必须清盘，才可以足以保证全年任务的完成，销售周期不可能更长；
另外从营销推广费用及回款的财务费用考虑，保持预期的推广投入，不减少（影响项目形象树立）也不增加（推广费用过多投入浪费）。因此，我们选择销售周期在2-3个月清盘，销售价格在3500—3600元/㎡区间，是最为合理的方式。
一、项目一批次销售任务及目标
二、项目一批次房源分析
三、宏观房产市场趋势分析
四、项目一批次定价策略
五、项目一批次价格敏感性分析
六、项目一批次销售均价建议
七、项目一批次对位分析
目
录
4个亿的任务，我们面临的两大难题:
1、一年仅12万㎡整体市场消化量