文档介绍：无锡蠡湖地块策划案176p
因为？
请看下文！
谨呈：上海城建集团
城建蠡湖地块 竞标报告
回顾：2019年第五批国土拍卖中以接近7000元的楼面价取得
楼面价高接近7000元/平方米，采取什么样的开发方式？湖区未来沿湖土地供应
目前无锡多数沿湖地块处于已开发或正开发阶段，所有在开发住宅项目未来供应面积不足250万方；
09、，。
机遇1：项目承载着蠡湖新城转型为RBD的重要使命
RBD定义：城市内部以休闲游憩与企业总部办公、商务服务、商业服务和高档居住等为主的各种设施(休闲、购物、办公、商务、饮食、娱乐、文化、居住、交往、健身等)集聚、重要的新型功能区，是城市中央商务区(CBD)和城市游憩系统的重要组成部分
蠡湖新城已成为无锡市一个集休闲游憩、旅游度假、酒店服务、高档居住和商务办公于一体的功能区，
无论从游憩基础设施、商务服务业的发展基础与潜力、高档休闲商业的发展，还是从区位条件和生态
环境等方面看，都具备了打造RBD的基础条件。
蠡湖公园
蠡湖中央公园
渔夫岛等
新体育中心
办公
住宅
商业
休闲
RBD核心驱动力
佳诚国际
润华国际
蠡园开发区
蠡湖一号
香樟园
。。。
湖滨商业街
欧尚、家乐福
湖滨饭店、山明水秀、1881等
机遇2：重塑蠡湖新城高端形象，代言片区
蠡湖一号
夏家边
蠡湖一号
周边项目定位普遍一般；
或定位起点高，却因项目塑造、起势等方面的原因，难以树立高端形象。
湖滨一号
面对湖居供给的告急，湖居时代的即将终结，我们必须抓住最后的机会，
充分利用蠡湖资源，建造这片热土；
机遇3：湖居告急，挖掘蠡湖价值
项目本体分析
市场竞争
项目判断
提出问题
项目发展战略
项目整体定位
经济测算
客户分析
市场分析：
视角1
大势：宏观经济形势分析
回顾：经济数据稳定增长，但通胀显现。
2019年1-3季度，%，宏观经济走势稳定，坚定了政府宏观调控的决心；
%，通胀持续走高，两次加息，后期影响将逐渐显现
政策：调控主旋律从“新国十条”细则版向加强版转变。
世联认为，抑通胀和调楼市为当前中国社会经济两个最炙手可热的主题。对于楼市而言，调控已经贯穿了整个10年，而加息同样能够抑制资产价格的上涨；
此外，在十八大中央领导人换届的背景下，政府必将会在楼市领域不遗余力的而调控。
十二五规划：
十二五规划建议中明确提出了对房地产的要求，对比 十一五规划，尽管十一五规划中有提到对房地产的规划，但是在 十一五规划建议当中是只字未提，表明了政府对当前房地产调控 的决心，在未来房地产行业将朝着更加理性的方向前进
保民生将成为下一个五年政府重点关注的问题，摆脱国富民穷的局面成为政府追求的另一个目标，同时关系民生的保障性体系建设成为政府工作的重点，这将对房地产行业产生较大影响。
建议中有多次提到房地产市场调控，包括保障体系、强调科技创新等
近期走势：
世联数据显示：调控后量跌明显，但迅速回升，，又一轮疲态显现
判断：
从成交走势来看，世联认为，“调控绝不放松”，逻辑依然是抑需求、促供给。从当前市场走势及以往的调控效果判断，短期内市场成交量同比增速上涨的势头难以持续，而成交均价同比增速放缓的趋势将得到巩固；
从未来发展来看，在未来五年里，中国将放弃一味追求GDP的作 法，更加注重GDP增长的质量和可持续性，将会进一步改善经济发 展模式，高新、节能、环保型产业将获得政策倾斜，粗放型的增长模 式将被逐渐改变；扩大内需将成为十二五期间的第一大战略任务，保 民生将被作为加快转变经济发展方式的根本出发点和落脚点，整个社 会的经济发展将更多呈现以人为本的精神。同时十二五规划建议势必 将对作为经济引擎的房地产行业产生较大的影响——短期：利空， 长期：利好。
视角2
现状：无锡经济与房地产市场概况
经济支撑：无锡GDP高速增长，支撑房地产业高速发展
GDP增长率
房地产业发展状况
小于4%
萎缩
4-5%
停滞
5-8%
稳定发展
大于8%
高速发展
2009年度
苏州
无锡
常州
宁波
杭州
年GDP(亿元）
7740
5000
2518
4214
5098
排名
1
3
5
4
2
南京都市圈
上海都市圈
锡常泰都市圈
苏锡常都市圈
大上海辐射圈
无锡抵触苏锡常经济圈几何中心，地理