文档介绍：xx市xx地产项目 前期策划提案 (一)
提案目录
第一部分:安庆市场
第二部分:项目分析
第三部分:项目定位
第四部分:营销策略
第五部分:包装策略
第一部分:安庆市场
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城市解读
安庆辖1市7县3区,, 总人口 610万人;其中城区面积566平方公里。安庆市区人口73万。“十一五”期末要求市区内达到“双百”城市规划要求
水陆空交通网发达,安庆港为国家一级口岸
安庆产业结构齐全,具有一定基础和规模,以石油化工、轻纺食品、建筑材料、机械电子为四大支柱工业,是安徽省“皖江开发”的重点工业城市之一
长江
沪蓉高速
京九铁路
至广州
至北京
至温州
至上海
至厦门
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区域布局
分区
迎江区是安庆老城区,生活配套齐全,居住心理成熟
大观区以东侧大湖风景见长,吸引中高收入、注重生活质量人群
宜秀区是新的政治、经济、物流中心,迁入人口为主,背景复杂
发展方向
发展主城,东进北扩南联,带状组团式发展
迎江区
大观区
宜秀区
大桥经济开发区
资料来源:“十一五”规划纲要
城市发展进程加快,城市容量骤增,人口周边市场补充性聚集
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经济发展
“十五”期间,全市生产总值年均增长9%,比“九五”
财政收入高于地区生产总值增长,%
“十一五”目标:全市生产总值按不变价年均增长12%左右, “十一五”末生产总值达到1000亿元,人均赶上全省平均水平。其中宜城板块年均增长17%以上,达到400亿元,人均5000美元
资料来源:政府工作报告
经济发展为市场提供了更多的机遇,同时也给发展带来更高的要求
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投资与购买力
固定投资增速增量,势头强劲,房地产投资逐年上升,步态平稳,房地产占总投资比例缩小
城镇居民收入增加,可支配收入增多,消费水平提高,投资理念增强
投资和居民可支配收入成正比例增长,相对可支配收入增幅较慢
居民购买力逐年增加,但增速跟不上房地产投资增速。
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资料来源:政府工作报告
城市发展轴与房地产关系
城市发展启动期———————成长期———————成熟期
时间轴 2000/2004——2004/2006+需要3~5年成长—2009/2010
地产发展地产启蒙——————地产爆发——————地产稳步
(本案处于全市发展成长期与成熟期之间)
本项目目前处于全市发展的成长阶段,新城市中心框架形成,有一定机遇,也面临众多问题
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开发区现状及发展
本案
资料来源:安庆市城市规划局
生活配套日趋成熟,居住圈人气逐渐旺盛,幅射周边
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以石化生活区、回祥小区为龙头的中心成熟生活地带业已形成,强力幅射周边。以上两个社区自九十年代开始入住,目前已经容纳大量的人口,人气资源相当旺盛,生活配套也已基本完善,而周边的一些项目自然也因此得天独厚、受益匪浅。如:东方虹城、丹桂花园、吉祥玫瑰园等项目自开盘销售以来均创造了良好的业绩。该区域目前多层的销售均价约为2200元/㎡左右
市区近三年房地产供应状况
施工面积逐年增加,非商业土地建设大大超过房地产业
06年房地产竣工面积有所减少,这和土地使用成本增高分不开
销售面积逐年增涨,但增势锐减,年销售面积150万平米接近市场饱和
投资势头强劲,费用大增
资料来源:政府工作报告
2004年——2006年底安庆房地产开发状况图
安庆市场房地产年销售面积几乎持平,约为150万平方米左右,市场趋于成熟
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