文档介绍：土地增值税清算思路和模式
土地增值税怎么计算
土地增值税计算的大逻辑全国都是一样的，但是各地具体计算方法又略有不同。
1计算逻辑与公式
土地增值税计算的大逻辑是：
用销售收入减去扣除金额，得到一个增值额，用这个增值额除以扣业态，一般来说普通住宅2%，非普通住宅3%，有些地区还要分别墅、商业，这些预征率更高。
土地增值税清算时点：
规则太复杂，各地实际要求又不一样，我自己一般就简化为竣工验收后清算。
详细而复杂的规则如下:
关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
7计算土地增值税的例子
我看过很多公众号的计算例子，我这个应该是最复杂的。但是我这个也是最接近真实发生案例的，如果这个例子看懂了，那么就可以实际去操作测算了。
（4）、当地土地增值税政策假设
这是个新项目；
当地用三分法；
高层住宅在当地属于非普通住宅；
当地土地增值税预征税率如下：
（2）、计算土地增值税：
根据土地增值税政策假设,这个项目分两类：非普通住宅（高层住宅）、其它（商业、车位）
先算预征：
预征土地增值税=（销售回款-预缴的增值税）×预征率
回忆一下上一节讲的，预缴增值税=收入/*3%
非普通住宅收入=90000万元
其它类收入=（商业收入+车位收入）=29000万元
预征土地增值税=(90000-90000/*3%)*3%+(29000- 29000/*3%)*4%=3470万元
再算应缴土地增值税额：
核心就是算出三个数：转让房产收入总额（不含税）、取得土地使用权支付金额（不含税）、房地产开发成本（不含税）
转让房产收入总额（不含税）：
转让房产收入总额（不含税）=销售收入-销项税=119000-8091=110909万元
这项目是三分法，根据假设条件，分为非普通住宅和其他两类，那么收入总额如何分摊呢？
可以按照分类实际一个个算，也可以简化一点，按照销售额分摊
转让房产收入总额（不含税，非普通住宅）=转让房产收入总额（非普通住宅）/总销售额*非普通住宅销售额=110909/119000*90000=83881万元
转让房产收入总额（不含税，其它）=转让房产收入总额（其它）/总销售额*其它类型销售额=110909/119000*29000=27028万元
取得土地使用权支付金额（不含税）：
取得土地使用权支付金额=土地出让金+契税=30000+900=30900万元
注意：土地出让金和契税在计算增值税的进项时都没有考虑的，所以不用扣增值税
分摊方式：按可售面积法（特别注意：车位不摊土地成本）
取得土地使用权支付金额（非普通住宅）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*高层住宅可售面积=30900/99500*90000=27950
取得土地使用权支付金额（其它）=取得土地使用权支付金额/总可售面积*商业可售面积=30900/99500*9500=2950
房地产开发成本（不含税）：
房地产开发成本（不含税）=房地产开发成本-相应的进项税=34000-1978-192=31829万元
分摊，按总建筑面积法：
这里要注意，很多地区要求，车位面积分摊的时候按照可售的产权面积来算，而不是按照真实的地下车位建筑面积。比如一个车位真实面积一般35-40平，但是实际产权面积可能只有12平左右。
假设车位1000个全部可售，车位产权面积是12平米一个，则车位建筑面积为12*1000=12000平方米，总建筑面积=高层住宅91500+商业9500+地下建筑面积12000=113000平方米。
因此：
房地产开发成本（不含税，非普通住宅）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*高层住宅建筑面积=31829/113000*91500=25773万元
房地产开发成本（不含税，其它）=房地产开发成本（不含税）/总建筑面积*（商业建筑面积+地下车位建筑面积）=31829/113000*（9500+12000）=6056万元
特殊情况
1、土地增值税=增值额×适用税