文档介绍：城镇土地定级阅读资料一一以四川省宜宾市为例
、项目概述
1998年，根据宜宾市政府工作部署及国家和省国土资源局的要求，市政府决定成立专 项资金，成立课题小组， 负责宜宾市土地定级与估价工作。
宜宾市是西部和四川省发展较快的城市。一方面性。另外，根据 宜宾市实际情况，做了 如下调整：
将因素细化，如基础设施状况和环境质量优劣度两因素，在本市定级评价中分解为 基础设施完善度、社区服 务设施完备度、环境质量优劣度和自然条件优劣度等四个因素。
2 增加新的因素和因子，比如增加了规划条件因素。在商服繁华程度因素下，增加了
农贸小商品综合市场影响度因子， 因俄日宜宾市当时各个农贸市场都是经营农副产品和工业
日用品的农贸与小商综合市场， 其对宜宾市城区居民生活有较大影响， 是市区居民日常购买
农副产品和日用品的主要场所。
剔除不必要因素或因子。比如在基础设施完善度因素中，剔除了排水设施条件和通 讯设施条件两个因子。因为宜宾市城区各个部分，除老城区部分街道，大部分区域的排水设 施条件和通讯条件都较 为完善， 完全能满足现有生产生活的需要， 并各城区之间不存在较明 显的差异。
因子指标上取更易获取、更具代表性的指标，比如人口状况因素，选择单位面积人 口数量指标，并且这个 指标不是越大越好，也不是越小越好，而是存在一个最佳值，越接近 最佳值，土地质量越高。
第三步，运用多元回归分析法，用 t检验法，多重共线性的VIF （方差扩大因子）检验
法，剔除对土地定级影响不显著的和存在严重共线性的多余因素或者因子， 最终得到 7个因
素， 11 个因子，见表格 10-27。为了谨慎，课题组以峨眉山市土地定级与基准地价评估资料 为依据，进行了因素验 证。
表10-27宜宾市城区土地定级因素因子选择结果表 因素（代码） 因子（代码）
繁华程度（B1）
商服中心影响度（C1）;农贸小商品综合市场影响度（
C2)
交通条件（B2）
道路通达度（C3）;对外交通便利度（C4）;路网密度（C5；公交便捷度（C6）
基础设施完善度（B3）
供水设施完善度（C7）
社会服务设施完备度（B4）
医疗卫生设施完备度（C11）
环境优劣度（B5）
洪水淹没状况（C14）
人□状况（B7）
人□密度（B18）
资料来源：李何超，曹正忠，朱健等： 《城市土地定级与基准地价评估实证研究》 ， 科 学
出版社， 2009年出版，第 133页
三、 城市土地定级因素因子的权重
如前所述，本案例采用特尔斐法和层次分析法两种方法综合确定因素因子权重值， 如第
二节所示。由于特尔斐法和层次分析法两种方法测算的各土地定级因素因子的权重值结果相 近，重要性顺序基本一 致。 通过两种方法测算结果的全面分析， 结合宜宾市城区土地实际情
况，课题组认为，由于层次分析法是特尔斐法测算结果的基础上进行的， 其测算结果更好的
反映了宜宾市城区土地定级因素因子的现状， 突出了最主要因素因子， 因此确定层次分析法
测算结果为宜宾市土地定级因素因子的权重值，见第二节的表格 。
考虑到城市土地定级因素不宜太多， 因素一般大多在 10个左右，因子一般在30个左右，
四、 城市土地定级资料的调查
土地定级工作是一项包含自然、 社会、经济各方面的综合性系统工程， 收集资料是否正
确完善，直接关系着土地定级工作的成果精度。
第一步，前期准备工作。首先需要制定周密的计划，包括调查人员分组、调查部门和区 域划分以及各调查组之 间的衔接等。 每个调查组要明确调查单位和区域， 落实责任，以保证
调查工作的顺利进行。
由于课题组需要各相关单位安排协调人员， 所以需要对相关参与人员组织培训， 着重介
绍在收集资料过程中涉及的专业术语及基本概念， 了解土地定级技术路线和方法，讲解各种
调查表填写的内容、 项目及注意事项，使每位参与调查的工作人员对所要做的工作有比较深 刻的认识。
第二步，准备调查表格，开展资料收集工作。按照《城镇土地定级规程》要求，共拟定 了 310 份各种表格。 根据城镇城区的实际情况，主要采用填表式调查、访问式调查和座谈式 调查。
五、 城市土地定级资料的整理与量化
（一）资料整理
土地定级资料调查工作完成后，要对各种资料按文字资料、图件资料、土地定级专项资 料和土地利用效益资料 四类分别进行整理， 如果发现部分资料数据不全，需要安排调查人员 再次到有关部门和企业单位进行核实和补充完 善。
资料分类和完善后还需要进行量化，为了说明各种类型因素的量化过程，本文分别从点、
线状因素中选取了
变化只在于归一化
具体参见第二节
线、面中选取一个因素进行分析。 其中点状因素中选取了商服繁华程度,
道路通达度，