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山 东 大 厦
物
业
管
理
方
案
〔草案〕
第一章 工程前期物业管理效劳整体设想、筹划
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方案的保养与维修，增加使用的平安性和耐久性。
五、物业管理重点、难点
重点分析：
工程业态类型多，管理上各有侧重。区域存在不同类型的业态，如品牌专买、餐饮等。由于其物业本身特性的不同，对物业管理需求和要求也不同，因此，在制定商场物业管理总体方案时，物业管理企业应针对不同类型的物业，在管理方式上有所侧重，以适应不同类型物业对物业管理的需求。如餐饮要特别加强设备管理和消防平安管理，加强巡视和检查，及时发现、排除管理隐患。
从经历来看：一是要推进物业管理市场化进程，逐步实现优质优价；二是物业管理企业实施规模化运作，在企业部合理配置人员，提高科技含量，降低本钱；
要求制定?管理规约?。商业大厦客流量大，人员复杂，矛盾和纠纷时常发生。因此，在提倡使用人自治自律的根底上，必须对商场置业人〔使用人〕的使用行为加以限制和约定，制定一个大家共同遵守的行为准那么即?管理规约?，来明确商场置业人〔使用人〕的职责、权利和义务，规商场置业人〔使用人〕的行为，促进商场物业管理工作的顺利开展。
设立置业人档案，严格管理。管理中心应建立健全置业人〔使用人〕的档案资料及管理系统。在严格的前提下，充分掌握置业人〔使用人〕的流动情况，以便加强管理。
协调物业管理各主体及相关部门的关系。物业管理活动所涉及的主体和相关部门较多，有直接参与的，也有间接参与的，如建立单位、城市供水供电等专营效劳公司，物业、市政、环卫、公安、消防、工商等行政管理部门等，物业管理工作离不开这些主体和相关部门的支持与协助。因此，物业管理企业要积极协调处理好与这些主体和相关部门的关系，配合他们的工作，借助政府有关部门的力量，加强对
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商场治安等方面的综合管理，促进商场物业管理和精神文明建立等各项工作的全面开展。
针对不同置业人〔使用人〕的具体情况，物业管理企业要出面牵头，开展丰富多彩的文化活动，一方面加强了置业人〔使用人〕之间的交流和沟通，丰富了置业人〔使用人〕的文化生活，提升物业管理的品位，另一方面，加强物业管理企业与置业人〔使用人〕沟通，创造融洽和谐的工作环境，便于物业管理工作的顺利开展。
难点分析：
从进驻期直至正常营业期，物业管理实施与周边施工〔二次装修〕长期并存，且进驻期商家进驻集中、进驻率高、进驻快，管理压力较大。
商家其特殊的人员构造及多种经营业态必将为商场带来更清新的时代气息、衍生更现代的经营理念，因此要求物业管理实现管理方式和管理手段的现代化。
随着人们消费理念的不断更新，物业管理企业所提供的效劳产品也应是“精品效劳〞，全心全意满足顾客的需求，而且不断满足顾客不断增长的需求。
工程管理效劳的特点和模式
一、管理效劳特点
1. 顾客流量大
商业进出人员杂，不受管制，客流量大，易发生意外，平安保卫工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防平安不得有半点松懈。同时商场在发生突发事件时，疏散相对较慢。平安管理应特别慎重
2. 效劳要求高
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要物业管理效劳面向商业置业人和使用人，向他们负责，一切为他们着想。促进商业物业保值、增值；同时为使用人和顾客营造一个平安、舒适、便捷、优美的经营和购物环境。这是商业物业管理效劳的根本原那么
3． 管理点分散
出入口多，电梯、自动扶梯等〕分散，需要的保洁、保安人员相对较多，管理点分散，管理难度较大是商业物业管理的特点。
4． 营业时间性强
顾客到商业购物的时间，大多集中在节假日、双休日和下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺的开及关门时间有利于商业的整体形象塑造。开、关门时间不统一会造成整体商业经营的凌乱感，无序经营的印象，对顾客产生不良的心理影响。
5． 车辆管理难度大
来商业的顾客，有开车的，也有骑车的，大量的机动车和非机动车对商业周边的交通管理和停车场管理增加了压力。车辆管理好坏直接影响着商场物业管理水平的整体表达。
二、管理效劳模式
所以在管理过程中既要针对不同的类型进展侧重点不同的管理、效劳，又要在整体管理标准、效劳素质上要求统一；既要满足不同物业使用人对于物业功能、效劳提供方便的特殊要求，最大限度的为其提供便利、快捷、舒适的工作环境，又要防止因此而可能产生的各类商家使用过程中相互之间的影响。为了满足这些要求，我公司特别制定专职“客户经理〞的效劳模式，通过“