文档介绍：河南省物业效劳收费管理方法
河南省物业效劳收费管理方法        
为标准物业效劳收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，促进物业效劳事业的健康开展，依据?中华人民共和国价格法?、?中华人民共和国物业主委员会经业主大会依法、依程序决定与物业效劳企业签订的物业效劳合同生效后，前期物业效劳合同自然终止。  住宅公共性效劳收费具体标准由业主委员会经业主大会同意和物业效劳企业在公布的指导价范围内，根据选择的效劳工程及等级、小区规模、效劳要求、效劳质量〔获优秀物业管理称号及住户满意度等情况〕、效劳本钱、物价指数、盈利水平、物业新旧程度等因素，协商确定一个合同期内的执行标准。必要时可邀请所属地人民政府及街道社区参与协调。     因提供本方法〔附件一〕未涵盖的效劳内容和设施设备而需增加物业效劳本钱
的〔如提供备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等非常用的公共设施等专项效劳〕，可根据其效劳方式、时间另行在物业效劳合同中约定收费标准。    
第十四条  物业管理住宅区，因建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染和交通不便的，由建设单位给予业主相应补偿，并在房屋买卖合同中约定。     
第十五条  实行市场调节价的物业效劳收费，前期物业管理期间由建设单位与物业效劳企业在前期物业效劳合同中约定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业效劳合同约定的内容。  各级价格、房产主管部门应加强对实行市场调节价的物业效劳收费行为的引导与标准，促进物业相关各方合理约定效劳收费及有关事项。   
第十六条  业主与物业管理企业可采取包干制或者酬金制等形式约定物业效劳收费。  具体定价形式由各地价格主管部门会同同级建设〔房地产〕行政主管部门确定.  
第十七条  物业管理公共性效劳费用本钱构成，应以
?物业效劳定价本钱监审方法(试行)?的规定执行。一般构成：    1、人员费用，包括管理效劳人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、根据有关政策规定应当由物业效劳企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用等。   2、物业公共部位、共用设施设备的日常运行和维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行维护及检测费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。   3、物业管理区域清洁卫生费用，包括所需的购臵工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、公共管道疏通费、清洁用料费、〔除垃圾处理费以外的〕环卫所需费用等。     4、物业管理区域秩序维护费用，包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备费及通讯设备管理费用、秩序维护人员的人身保险费及由物业效劳企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。     5、物业管理区域绿化养护费用，包括管理、养护绿化所需的绿化工具购臵费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。
    6、物业效劳企业办公费用和固定资产折旧费用，办公费用是指物业效劳企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公费用，固定资产折旧费用是指在物业效劳工程内由物业效劳企业拥有的、与物业效劳直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。7、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，是指物业效劳企业购置物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。   8、办公费，是指物业效劳企业在管理多个物业工程情况下，为保证相关的物业效劳正常运转，而由各效劳工程承当的费用。    9、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业效劳费开支的费用。    10、法定税费。 
第十八条  为供热、中央空调等动力设备发生的能源费用、运行维护费用应分别计入其供给价格中，不得另外向业主〔使用人〕收取。   
第十九条  住宅公共性物业效劳费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。物业
效劳费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。   
第二十条  物业效劳费由物业效劳企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业效劳费用由建设单位交纳。   物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业效劳费由买受人交纳。 物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整