文档介绍：酒店式公寓
物业管理方案
工程地址：
投 资 方：
编 制 人：
编制时间：
经营和出租
由专业物管公司提供酒店式物业管理，或者与酒店合作，委托管理
物管费
高
较住宅高，较产权式酒店低
价格
较高
较住宅高，较产权式酒店低
开展商资金回笼
较快
依营销方式而不同
业主获利方式
客房利润分红或返
利租金或返利
业主投资风险
可控性高
可控性低
投资回报
有投资回报
方案依协议不同而不同
主要影响因素
酒店品牌及经营状况
地段
所在地区人流量
物业管理水平
· 酒店式公寓档次高、生活便利，有些公寓带有厨房、卫生间和阳台，有较好的居住环境，因此为许多高收入人群所中意。但是因价格和物业管理费较高，且面积较小，只有少数人会作为居家之用，而是投资目的居多。
1．2产权式酒店与酒店式公寓营销操作方式比照
返租销售模式结论 ：
投资客户主要的目的是投资回报，由以上工程的运营来看，采取此种营销方式无疑是对客户投资信心的极大保障，
· 可见在保证经营利润的情况下，给予客户一定的回报才是公寓类物业顺利经营的有力保障。
不同模式对开放商回收投资影响：
对业主影响：
营销模式
业主获利方式
业主获利稳定性
风险
直接销售
自行出租或代租
无保障
较大
后续增值效劳销售
投资返利
依市场情况而定
一般
返租销售
固定投资回报
稳定
较小
****酒店公寓同为酒店式公寓，其效劳和投资保障就是核心竞争力所在。
需解决的问题:
(1)效劳水平的提高;
(2)业主对后续增值效劳的信心提升.
风险躲避:
经营风险躲避：为在同类公寓工程中取得良好的经营收益, 必须提高物业的软硬件水平,包括配套设施及效劳的水准,以期提高租金及入住率.
即开展商直接出售，不承诺任何投资回报。
酒店式公寓营销模式：
◇ 直接销售
即开展商售出物业时，为业主提供各种形式的投资租赁效劳。
◇ 投资增值销售
开展商售出物业后，对业主物业进行返租，每月返还业主固定的百分比利润或者固定租金。
◇ 返租销售
深圳优品艺墅
直接销售模式案例：
开盘时间：2022-8-13
销售均价：11000元/平方米
装修标准：毛坯
物业管理：卓越物业管理，
。
特点分析：工程特色突出，个性十足，户型及营销理念非常有特色。
销售状况：工程符合追求个性人群的心理需求，采取圈层营销的模式，在深圳房地产市场大市向好的时机下，开盘一个多月已销售愈六成，但在2022年11月产生销售缓慢的现象，可见无投资回报的营销模式在一定程度上对其他工程的竞争力有限。
投资增值销售模式案例：
湖心岛
开盘时间：2022-9-23
销售数量：236套
销售均价：13000元/平方米
物业管理：雅兰酒店
销售情况：市场投资气氛浓厚，工程销售较好，开盘即售出155套，此
后在保持较高价位的同时，一直处于销售旺盛状态。
特点分析：
湖心岛位置绝佳，景观较好，湖心岛引入雅兰酒店代为管理且能提供代租效劳，给了投资客户一个投资回报的选择。
但是在实际操作中，雅兰酒店制定了一系列条款对业主的利益造成牵绊，业主对投资回报信心缺乏,导致客户签约率一般，此工程的投资性客户的目的主要以工程升值带来的收益为主。
投资增值销售模式 分析与结论：
客户普遍看好公寓物业的升值潜力；
品牌酒店管理公司所提供的专业效劳在公寓物业的提升上还是很重要的。
从市场开展趋势来看，在当代人越来越注重生活品质的今天，优质的效劳极其重要。
因此，合理的经营理念和投资回报方案，将是酒店式公寓成功的关键。
返租销售模式案例
泊岸公寓
此种物业的回报往往是固定的，因此业主躲避了
一定的投资风险，所以市场反响较好，售价也较高。
开展商后期管理较繁琐，假设出租市场不好，每月的
返利也会是一个较大的资金负担。
价 格：15000元/平方米
装修标准：精装修带家私家电
9层
8层
7层
6层
5层
4层
3层
2层
3400元/月
3200元/月
3600元/月
固定返利
物业管理：·月
经营方式：客户必须与芭堤雅酒店签订为期三年的返租协议，
业主根据预售合同签订返租协议。
房主付首期后