文档介绍：2019凤栖湾 营销思路报告87p
目 录
PART 1:项目分析
PART 2:客群分析
PART 4:宣传推广
PART 3:营销计划
PART 5:人员配备
PART 6:公司优势
Part 1
小的情况下，地段好、生活便利、价格适中的项目成为购房者首选，影响了本案在城区及乡镇潜在客户的地位。
PART 1:项目分析-swot
PART 1:项目分析-总结
发挥优势，抢占机会：利用本项目开发商品牌、工程进度、一期良好形象积极维护老客户，全面带动拓客；通过未来规划配套利好+现阶段教育配套的实现提升项目信誉度；以价值＞价格为爆破点，攻破客户心理防线。
发挥优势，转化威胁：借助沿街底商建设满足居民日常消费便利店、菜市场、诊所、饭店等提升业主居住便利性，以未来美好蓝图影响客户置业心理，转化目前项目日常配套不便的现象。
利用机会，克服劣势：将项目置于整体城市规划中，利用城市规划升级带来的大量基础配套利好提升项目居住、投资性，根据投资“前瞻性”改变客户想法，强调机会的不可多得性，克服不利因素。
减少劣势，避免威胁：在整个城市规划升级时间不确定的情况下，我方要积极出动，找准客户安家置业目的所在，通过慢慢满足、逐步实现的方式，带动客户置业。
Part 2
客群分析
PART 2:客群分析-客群分布
数据来源：一期客户成交数据分析
祥光股份与祥光铜业占比较重，后期将加大对2个公司的宣传、推介作用，制定老带新优惠，实行“全民营销”政策，通过客代客，加强渠道建设。
其余公司占比较少，将通过问卷、走访形式分析阻碍成交因素，综合分析，制定合理措施，提高客户置业积极性。
除集团公司客户外，外部客户较少，建议二期拿出部分房源对外散售
PART 2:客群分析-年龄及家庭结构
客群以30-40岁为主，家庭结构以三口之家居多，多以满足自身居住需求+孩子教育配套为主，建议后期多在教育配套上下工夫，以教育一体化做为亮点，吸引乡镇及城区外溢人口。
结合项目现状，9月学龄儿童入学，在7、8月加大宣传、推广力度及品牌教育优势，加大客户对教育资源投入，以未来之星作为口号，提升项目价值。
数据来源：一期客户成交数据分析
PART 2:客群分析-职位及付款方式
数据来源：一期客户成交数据分析
客群以员工为主，说明主力客户群体是集团基层工作岗位，在下一步的推广中，要结合基层岗位实际需要和置业难点，加以分析并予以解决，同时对管理人员要进一步拓展，加大管理人员置业比例。
房屋总价以30万临界点，付款方式中贷款占比最重，说明客户整体承受能力有限，对于大宗产品不能一次性付清，需要借助外力满足其自身需求，表明后期产品要在面积、单价上加以控制，满足客群需求并加以引导，提高大面积、高单价产品去化率。
PART 2:客群分析-总结
客户范围较小，本项目主要购买群体为集团内部客户，以“自产自销”形式面向市场，受企业整体收益能力局限性较大，企业盈利能力憎强则客户富裕，企业盈利能力减弱，则客户收入减少，客户钱包充裕度决定了其购置房产的充要条件；二期产品需要进一步拓宽客户范围，加大外部客户对本项目的注意力，提升客户受企业盈利的局限性。
客户置业特征较为明显，以首次置业，摆脱原始农村生活环境，提升居住品质，加强幼儿教育的小太阳家庭结构为主，亲情、教育感情要素占比较重，后期营销方案突出此类要素，以感性认知引导客户。
客户年龄特征和收入决定了其未来一段时间内整体经济能力，置业前景看好，在置业门槛一定的程度上，可通过其发展前景及城市规划的整理优势，加大客户置业动力。
Part 3
营销计划
PART 3:营销计划
价值引导
造势关注
渠道为王
现场体验
速战速决
区域价值、项目核心价值
整体战略
通过营销事件引爆市场关注
建立广泛的沟通渠道
现场体验和服务
多次开盘，快速回现
PART 3:营销计划
执行计划
【区域塑造，联合炒作】
【包装升级，提升品质】
【阶段推广，核心诉求】
【全新形象，突显价值】
【塑造名牌，彰显气势】
【尊贵生活，优质服务】
【整合营销，强势蓄客】
【广拓渠道，精准客群】
区域炒作方案
体验升级方案
阶段推广方案
整体形象方案
品牌营销方案
尊贵服务方案
整合营销方案
渠道拓展方案
区域炒作方案
战术一
高市场形象VS低价值呈现
PART 3:营销计划
PART 3:营销计划
战术1：区域炒作方案
联合政府宣传
区域论坛
炒作
企媒联动炒作
利用政府公众信力炒作此区域未来价值
邀请官方人员、规划局领导召开论坛会
集团联络媒体，炒作区域未来价