2019年无锡蠡湖一号营销企划报告 2019-117页.ppt

文档介绍：2019年无锡蠡湖一号营销企划报告 2019-117页
清楚自己的症结
从市场角度寻找问题，
从营销角度探求方法，
从企划角度包装执行；
颂唐观点：
来源于主观的认知，
回归于客观的分析；
PART 1-市场篇
现实问题别墅集中供应。
从长远来看，或许3-5年以后别墅产品，尤其独栋将更加稀缺。但短期内由于许多项目打政策擦边球，推低层产品，引起类别墅产品供应量激增。别墅级别产品目前具有稀缺性的特质尚无体现。
2019年1月，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型。这将使通过调低容积率将住宅变为别墅的企图成为泡影。
别墅市场政策解读
虽然无锡整体高端别墅类产品市场去化较为平稳，但是区域板块竞争集中，加上目前客源稀缺，因此各家的营销倾向有所不同。
2019年无锡主要在售别墅汇总表
区域
楼盘名称
成交套数
成交面积（㎡）
成交金额（万元）
成交均价（元/㎡）
滨湖区
檀溪湾别墅
25


12656
印象剑桥
57


8646
半山一号
10


9448
宝界山庄
13


13429
湖玺庄园
34



山水茗苑
41


8469
威尼斯花园
38

30496
14332
江南景园
3

1090
9500
无锡各个别墅及类别墅产品讲究的品质度至上原则，因此客户追随的眼光也关注产品形象饱满样、景观样板丰富的高端项目。
随着南丰御园的正式进入蓄水营销，太湖锦园及印象剑桥二期的全面启动，无锡市场的别墅高端级产品将进入新一轮的客源争夺。另外，环湖延岸类别墅产品已经进入广宣阶段。
2019年无锡主要在售别墅汇总表
区域
楼盘名称
成交套数
成交面积（㎡）
成交金额（万元）
成交均价（元/㎡）
滨湖区
南丰御园
09年3月正式蓄水
太湖锦园
09年1月开始蓄水，3月进入现场销售
印象剑桥2期
计划09年4月下旬开始蓄水
滨湖区
檀溪湾别墅
21


13558
印象剑桥
44


6863
半山一号
9


8290
宝界山庄
12


14570
湖玺庄园
5

7697
20439
山水茗苑
55


9045
威尼斯花园
9

6838
13319
江南景园
14

6517
11406
蠡湖尚郡
100


10896
银河湾花园
355


10456
蠡湖公馆
102


10619
针对高端人士及成熟购房群体，各项目的多点推介、深度宣传事实上已经成为无锡豪宅营销的一个趋势。
产品区域特征——无锡豪宅都占有着属于自己独有的地域优势，或市中心CBD配套、或自然山水景观特色！
产品形态特征——无锡豪宅都拥有能够强调的产品特性，或高科技应用、或豪华标准装修、或精通观景户型特质！
项目品牌特征——无锡豪宅的开发者背后都有深厚的品牌基础支撑，如朗诗、如万科、如茂业、如世茂、如华润、更有阳光！
高端客源特征……
无锡高端豪宅市场特征汇总：
品味人士的独特圈层……
无锡高端住宅市场客户分类
目前正在销售的高端住宅中，以40岁以上的成熟家庭为购房单位的占65%以上，其中97%为二次以上置业者。
豪华高层住宅的客群调研（包括常工城尚城、茂业豪园、世茂中心等）显示，国企外企高管及中小型私营业主占购房者比例55%以上，公务员中层及垄断行业中层分别占10%和12%。
滨湖区的高端多层高层及类别墅产品的客户抽样调查（取自《颂唐2019年秋交会客层市调》）结果显示，外地投资客户（包括宜兴江阴客户）%，%。
无锡高端住宅客户层次比较固定，但来源比较多样，因此客群容易形成同一个圈层。但在销