文档介绍：第三代小户型产品研究分析报告

2011-8-5
第一章第三代小户型营销探讨
一、市场上小户型项目的演变
说明:为了先建立三代小户型的初步印象,先简要描述三代小户型的主要特征,这一部分的内容可能和第二部
分有所重复。
纵观近几年小户型项目的演变,可以将市场上的小户型项目分为三代:
第一代小户型通常位于城市的核心地段,其地段的特征要么是城市商业中心或离商业中心的绝对距离很近,要
么是交通体系相当完善,作为一个独立的项目,以单体楼形式出现,产品形态包括酒店式公寓、商务公寓、普通住
宅等多种形式,其主力户型通常是单间配套、一房、两房,几乎没有三房户型。第一代小户型主要在2004年以前盛
行,当时市场上曾经一度出现大量的小户型。这类项目的典型代表如赛格尔国际大厦、时代豪苑、钻石年代、时代
菁英。
第二代小户型在地段上没有象第一代小户型一样具有非常突出的特征,通常是一个规模较大的小区里面的1-2
栋楼,是作为小区物业的一个有机组成部分出现的,除了户型面积较小之外,其他方面的特征与普通住宅基本保持
一致。第二代小户型主要在2004年-2005盛行。这类项目的典型代表如华宇渝州新都有几栋楼全为小户型、金科天
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籁城也有2栋楼为小户型。
第三代小户型在地段上也没有局限于城市核心位置,但整个项目的规模较大,以小户型社区的形式出现,户型
配比的特征是以小户型做主力,除此之外,其他特征也与通常的小区基本一致。第三代小户型最早出现在2004年,
一致延续至今。这类项目的典型代表如骏逸江南、罗马假日、尚源印象。
二、第三代小户型与前两代小户型的主要特征要素比较
1、地段
第一代小户型通常位于城市的核心地段,核心地段的特征主要包括:位于商业中心区或离商业中心的绝对距离
较近、交通系统发达。项目地段通常至少具备其中的一个特征。这类地段包括各大商圈和一些交通要道如两路口、
消家湾等。
第二代小户型项目的地段可以从两个方面来理解,一是它所依托的整个项目的地段,通常整个项目所在的地段
没有很突出的特征,可能离中心商圈较近,也可能是各新兴的开发区域;二是小户型在整个小区里面的位置,通常
是小区里面一个较偏的角落,如阳光华庭的小户型——左岸阳光,也可能是小区里面最当道的一个位置,如闲庭居
的5号楼。
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第三代小户型所处的地段共性并不明显,可能是个成熟的地段(如四公里),也可能是个新兴的开发区域(如
冉家坝),但通常和普通高层、小高层小区的地段基本相同。
2、产品形态
第一代小户型通常是单体楼,具体可以细分为普通高层住宅、商务公寓、酒店式公寓等。
第二代小户型通常是一个大社区里面的其中1-2栋楼,一般就是普通的高层和小高层。
第三代小户型通常是作为独立的小区形式,形成一个小户型社区。
3、项目规模
第一代小户型受地段特征的局限,规模一般较小,整个项目的体量不会超过10万方。
第二代小户型,就小户型本身而言,其体量也不大,一般不会超过5万方,但它所依托的整个小区可能是个较
大体量的项目。
第三代小户型,从项目体量讲,可能是个中型楼盘,有不少项目在10万方以上。
4、环境
第一代小户型的受地块规模的影响,项目所在的板块和周边环境基本上决定了整个项目的环境。
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第二代小户型可以享受整个大社区的环境,但由于具体位置的特殊性,这种享受带有一定的局限性。
第三代小户型,属于小户型社区,整个项目具备打造良好环境的条件,通常整体环境较好,并且体现了一定的
均好性。
5、户型面积及配比
第一代小户型项目,其户型通常包括单间、一房、两房,个别项目有三房户型只占很小的比重。这与其用途的
多样性有关,其用途包括投资、商用、居住。单间面积通常在40平方米以内,一房面积通常在在50平方米以内,两
房面积则在70平方米以内。
第二代小户型项目,其户型一般很少有单间,通常包括一房、两房,也可能有一定比重的三房,两房通常占有
比较大的比重,其次是一房,从户型配比看,与第一代小户型相比,更加强化了居住功能。一房的面积一般控制在
50平方米以内两房的面子一般控制在70平方米以内。
第三代小户型项目,通常以两房和小三房作为主力户型,而减少了一室户型的比重,居住性功能更为突出,同
时,户型与环境的结合,与第二代小户型项目,又更加强调舒适性。两房的面积通常在50-70平方米,三房的面积
则一般为80-100平方米,超过100平方米的三房比重较少。从户型配比这个角度而言,第三代小户型已经是一种“泛
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小户型”。
6、配套
第一代小户型,其配套一是外部城市配套,一般都比较完善,就项目本身的配套主要是通过服务的形式来体现,
突出个