文档介绍：上海青浦别墅项目市场研究及定位
多元价值观的客户
错位竞争
市场
差异化
目标集中
潜在竞争对手
可以把握的成本控制
已存在和将来的竞争对手
思维脉络图
宏观市场分析
上海别墅板块
市场分析
项目分析
市场建议
上海青浦别墅项目市场研究及定位
多元价值观的客户
错位竞争
市场
差异化
目标集中
潜在竞争对手
可以把握的成本控制
已存在和将来的竞争对手
思维脉络图
宏观市场分析
上海别墅板块
市场分析
项目分析
市场建议
寻找产品与市场最佳契合点
1、寻找竞争板块的特殊性
2、开拓市场的空白点
寻找产品的唯一性
错位化的产品市场定位
上海别墅宏观市场分析
(一)、总体市场分析
%,上涨水平略低于中房上海住宅指数(2%)的水平
(二)、供应分析
2019年:
供应总量:
占地面积:
新上市别墅总占地面积: 485万m2
平均容积率:
2019年:
供应总量: 540万m2
占地面积: 1900万m2
平均容积率:
1、供应量分析
2、分布区域分析
松江区
闵行区
浦东新区
青浦区
长宁区
南汇区
嘉定区
徐汇区
奉贤区
普陀区
宝山区
截止03年12月31日止,据不完全统计,上海市别墅项目区域分布排行为:
1、松江区:23%
2、闵行区:19%
3、浦东新区:17%
4、青浦区和长宁区各占:11%
5、南汇区:8%
6、徐汇区和嘉定区各占:3%
7、普陀区和奉贤区各占:2%
8、宝山区:1%
3、别墅类型分析
独立式别墅
联排别墅
叠加式别墅
双拼别墅
联体别墅
截止03年12月31日止,据不完全统计,上海市各类别墅市场分额为:
1、独立式别墅:49%
2、联体别墅:23%
3、双拼别墅:13%
4、叠加式别墅:12%
5、联排别墅:3%
小于150万元:4477(套数)、29(楼盘个数)
150~300万元:7404(套数)、54(楼盘个数)
300~500万元:3969(套数)、35(楼盘个数)
500~1000万元:2986(套数)、20(楼盘个数)
大于1000万元:861(套数)、8(楼盘个数)
总计:19697套、147个
4、在售别墅市场价格分布
盈湖三岛
佳邸别墅
绿洲江南园
太阳岛高尔夫温泉别墅
国际华城
1
2
3
4
5
以上别墅项目共开发占地面积1754亩
物业形态分析
目前本地区别墅项目多数为尾盘,以独立别墅为绝对主力
总价分析
总价集中在500万以下,但其中也有如绿洲江南园1000万以上/栋的独立别墅
代表楼盘分析
绿洲江南园
占地面积:
建筑面积:
容积率:
小区组成: 共143栋独立别墅
单套面积: 295-645M2
花园面积: 1000-2000M2
目前售价: 单价17000-23000元/M2
特色: 依800亩大淀湖而居, 独栋占地面积大,容积 率小,总价高,是高档 型独栋别墅的代表
2、赵巷板块
依托A9赵巷出口的这一先天优势,即将形成的中高档的别墅区;
别墅特征:该板块是由青浦区政府全新规划的重点别墅区,目前该地区多数楼盘尚在前期规划中,依赖于淀浦河的水景资源,规划成特色的水景别墅聚积区;
案例:中海翡翠湖岸、古北佘山国际别墅、恒联名人世家;
发展趋势:赵巷特色别墅区共计规划8570亩用地为别墅用地,目前这一地区目前大量的土地已被批租,且多数已进入待开发状态,并且随着整个开发用地的向南推进,该板块将与松江的佘山板块自然连接在一起,形成大片的中高档别墅板块聚集区。
古北佘山国际别墅
上海德天置业地块
恒联名人世家
上海祥逸置业地块
中海翡翠湖岸
国中水景休闲度假村
总规划用地:8570亩,划分了将近15个别墅地块,进度最快的将于04年4月底开盘
古北佘山国际别墅
恒联名人世家
超大型会所:
超市、银行、餐厅
国中水景度假村
中海翡翠湖岸
绿地集团
凯迪企业
具体布局
北部:
主要分布在方松公路的东西两侧,这些地块的招投标较早,目前地块已开始动工或是项目结构封顶,,产品以低密度的独幢别墅为主,价格也都在万元以上。
南部:
南部地块2019年年底才开始招标,。,容积率决定了这些地块将开发独幢、双拼、联排等混合型的别墅。
已确定项目
赵巷别墅板块的供应量预计应在200-260万平方米,
。
中海翡翠湖岸
占地面积: 40万平方米
建筑面