文档介绍：土地增值税
主要纳税事项及案例解析
栾庆忠
(内训资料注意保密)
一、土地增值税征税范围、纳税人
二、土地增值税的扣除项目、计算
三、土地增值税账务处理
四、土地增值税税收优惠
五、土地增值税清算
六、其他规定
上述内容详见《土地增值税主要纳税事项表》、《房地产开发企业与非房地产开发企业可扣除税金的区别》、《房地产开发企业土地增值税清算主要内容》
六、案例解析
七、疑难问题
六、案例解析
例1:甲房地产开发企业20X7年度委托建筑公司承建花园小区住宅楼10栋,其中:80%的建筑面积直接对外销售,取得销售收入7700万元;其余部分暂时对外出租,本年度内取得租金收入60万元。与该住宅楼开发相关的成本、费用有:支付土地使用权价款1500万元,取得土地使用权缴纳契税45万元,拆迁补偿费100万元,前期工程费60万元,建筑安装工程费1000万元,基础设施800万元,公共配套设施费240万元,开发间接费用50万元,发生管理费用450万元、销售费用280万元、利息费用370万元(利息费用未超过同期银行贷款利率,不能准确按项目计算分摊)。当地政府规定,房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税增值额时的扣除比例为10%。该企业城建税税率为5%。
该公司应纳土地增值税的计算:
六、案例解析
该公司应纳土地增值税的计算:
1、转让房地产的收入=7700万元
2、准予扣除的项目金额:
取得土地使用权所支付的金额=(1500+45)×80%=1236(万元)
房地产开发成本=(100+60+1000+800+240+50)×80%=1800(万元)
房地产开发费用=(1236+1800)×10%=(万元)
与转让房地产有关的税金=7700×5%×(1+5%+3%)=(万元)(不包括出租房屋的税金)
加计扣除=(1236+1800)×20%=(万元)
允许扣除项目合计=1236+1800+++=(万元)
3、土地增值额=7700-=(万元)
4、土地增值率=÷=%
5、应纳土地增值税=×40%-×5%=(万元)。
六、案例解析
例2:乙工业公司20X7年12月转让一幢20X2年建造的办公楼,当时的造价为1800万元。经房地产评估机构评定,该办公楼的重置成本价为3000万元,该楼房为八成新,该评估价格已经税务机关认定,评估费用10万元。转让前为取得土地使用权支付的地价款和按规定缴纳的有关费用为1250万元,能提供合法有效凭证,转让时取得转让收入6600万元,已按规定缴纳了转让环节的有关税金,能提供完税凭证。该公司城建税税率为7%。该公司应纳土地增值税的计算:
1、转让房地产的收入=6600万元
2、准予扣除的项目金额:
取得土地使用权支付的金额=1250万元
评估费用=10万元
房地产的评估价格=3000×80%=2400(万元)
与转让房地产有关的税金=6600×5%×(1+7%+3%)+6600׉=(万元)
扣除项目金额合计=1250+10+2400+=(万元)
3、土地增值额=6600—=(万元)
4、土地增值率=÷×100%=%
5、应纳土地增值税=×40%—×5%=(万元)。
六、案例解析
例3:丙商贸公司20X9年12月转让一幢20X5年4月购买的厂房,转让收入为500万元。该厂房不能取得评估价格,但能提供购房发票,原购房发票价300万元。支付转让房产有关的营业税25万元,,,。
该公司应纳土地增值税的计算:
1、转让厂房收入=500(万元)
2、准予扣除的项目金额=300×(1+5%×5)+=(万元)
3、土地增值额为=500-=(万元)。
4、土地增值率=÷=%
5、应纳土地增值税=×30%=(万元)。
七、疑难问题
房地产开发企业土地增值税清算
(一)确认应税主体资格
(二)确认应税行为
(三)确定清算条件
(四)清算单位的确认
(五)普通住宅、非普通住宅的收入、支出划分
(六)收入审核
(七)扣除项目审核
(一)确认应税主体资格
首先应判定该企业是否属于土地增值税的纳税义务人;其次,判定是否为土地增值税的应税主体。
房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续,并取得“五证”等证明。 根据房地产开发业务的流程,确认