文档介绍：谨呈:湖州天河置业有限公司
胶州盛福村地块
市场调研及可行性分析报告
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报告思路
第一部分:胶州城市宏观环境分析
第二部分:胶州房地产市场格局扫描
第三部分:目标地块本体分析及设想
第四部分:成本与收益分析
第五部分:产品定位建议
胶州是华夏文明发祥地之一,有着4500多年历史,唐朝设立板桥镇,唐宋时期发展成为全国五大商埠之一、长江以北唯一的通商口岸,素有“金胶州”之美称。
胶州人杰地灵,至今保留有世界闻名的新石器时代集大汶口文化、龙山文化于一体的三里河文化遗址,西汉祓国旧址,明代养马城“牧马城”遗址,清代著名书画篆刻艺术家、被列为“扬州八怪”之一的左笔高手高凤翰故居旧址,
民间艺术源远流长,具有300多年历史的“胶州大秧歌”驰名中外,全国保留剧种胶州茂腔及民间戏曲、剪纸绘画等也都在国内外有一定的艺术影响力,胶州秧歌和胶州茂腔同时入选国家第一批非物质文化遗产名录。
4500年的城市背景,浓厚的历史底蕴
胶州概况——解读历史
胶州概况——城市区位
青岛市
全市总面积1210平方公里,其中建成区面积45平方公里,辖11个镇,7个街道办事处,811个行政村,全市总人口110万人,常住人口80万人,城区人口超过45万。
地处胶潍河盆地南部边缘,属滨海平原地区。全境地形南高北低,西高东低,呈西南、东北斜长分布状态。
地缘关系受青岛辐射大,中等城市规模,45万的市区人口给予地产发展基础性的支撑;
胶州地处山东半岛东南部,胶州湾畔,东临即墨市,城阳区,北接平度市,西靠高密市,西南临诸城市,南与胶南市接壤。
属于青岛的县级市,充分接受来自青岛市的辐射,成为环渤海湾经济圈的第一梯度。
立体路网,四通八达的交通,与青岛的联系紧密,可吸收青岛外溢购房群体。
3大铁路横贯境内:胶(州)济(南)铁路、胶(州) 黄(岛)铁路以及胶(州)新(沂)铁路。
5大公路纵横交错:济南至胶州的济青高速公路、胶州至黄岛的环胶州湾高速公路、黑龙江同江至海南三亚纵贯中国东部沿海的同三高速公路,204国道。
海湾大桥和海底隧道工程建设将使胶州与青岛联系更为紧密,胶州到青岛只需15分钟。
两大港口和国际机场相邻:胶州港、天津港青岛流亭机场。
境内有全国第三个铁路集装箱编组站,是进出半岛的咽喉。
优越的水陆空交通条件,是胶州对外开放的突出优势。
交通布局:扼海航之咽喉,处路运之要冲,占航空之重地。
胶州概况——把脉交通
跨海大桥
海底隧道
胶州概况——把脉交通
事实上,随着青岛“限购令”的推出,外溢到胶州的现象越发明显;
胶州宏观经济——GDP及人均GDP
10年青岛各县市GDP比较
%的增长速度;%,高于全
2010年胶州人均GDP64361元,%
2010年胶州和青岛其他县市相比生产总值处于领先水平,。
2006-2010年胶州市GDP指标
2006-2010年胶州市人均GDP指标
宏观经济增长
房地产业发展状况
小于4%
萎缩
4-5%
停滞
5-8%
稳定发展
大于8%
高速发展
房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明,不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。 2010年,胶州市人均GDP64361元,折合约为8000美元,房地产处于平稳发展阶段。
800-4,000US$
4000-8,000US$
8000-20,000US$
0-800US$
启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期
人均GDP与房地产发展关系
生存需求
生存、改善需求兼有
改善需求为主
改善需求为主
超速发展
单纯数量型
快速发展
以数量为主,数量与质量并重
平稳发展,以质量为主,数量与质量并重
缓慢发展
综合发展型
2010年,胶州市GDP ,%,宏观经济处于高速发展期。
胶州宏观经济——GDP及人均GDP
根据国家相关理论和国际通用衡量标准判断,胶州房地产市场正进入一个高速发展的阶段。
胶州市的人均GDP约为8000美元,房地产市场处于快速平稳发展阶段,且开始注重质量。
胶州房地产正高速平稳发展,且开始注重质量
胶州城市居民人均可支配收入近几年连续保持稳步增长,2010年已达到22184元。%
胶州城市居民2010年人均消费性支出13532元,%
胶州市城市居民家庭的恩