文档介绍：部分温泉项目案例分享
谨呈:融汇集团
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区域开发
旅游地产开发
城市房地产开发
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漳州云霄温泉项目
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我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以客户的目标为导向
企业战略目标
项目目标
利润目标
开发周期
基于旅游度假细分市场,建立适合发展的产品开发、经营、管理模式,通过计划性的自行扩张和品牌加盟,最终实现全国连锁经营度假休闲房产旗帜品牌;
控制风险情况下实现项目开发利润最大化,打造一流的温泉度假区;
基于社区开发模式在原有基础上进行提升;
在控制风险情况下,实现利润最大化;
一期300亩(其中100亩销售物业)销售周期一年。
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项目约束条件
世联对约束条件的理解:
综合一期二期用地,整体考虑土地价值挖掘及综合利用
从市场角度及地块价值角度提出方案调整意见
一期温泉主题园先行建设,但必须考虑跟整体经营性物业的关系
温泉设计及配套(酒店)必须考虑市场永续的竞争力,以保证后期永续经营的成功
项目条件:
项目一、二期整体考虑,约1020亩;
项目概念规划已经完成,但是可以根据世联的研究结论调整;
政府形象要求一期温泉主题公园必须建设;
依靠商业配套、温泉设施、酒店等经营性物业的永续经营获得稳定的现金流,但未来是融资的手段(销售、贷款等),目的是实现度假物业的销售。
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报告结构思路
企业背景及属性界定
项目目标及约束条件
我们的困惑
度假区发展规模
及项目核心问题
区域旅游市场判断
项目发展战略及定位
开发模式
宏观经济环境
旅游格局
温泉项目竞争格局
发展特征
一流温泉度假区案例
驱动模式
自身禀赋
现实匹配
资源条件
驱动模式
度假消费需求
本项目面临的挑战
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地块解析小结——项目现状资源状况具备开发优质温泉旅游度假区的基本素质和条件
1、稀缺的海水温泉资源
项目为目前发现的仅有的两个海水温泉之一,且温泉含有多种稀缺的元素
2、交通条件便利
周边路网完善,三小时车程辐射闽南三大城市;
3、良好的自然环境
处于东山湾内海,拥有一线海景
地块内部水面较大,拥有潜在利用价值
1、陌生区项目:地处城市远郊,区域认知度低,非主城发展方向,无城市价值可以依托;
2、尚无生活配套:区域距离县城距离25Km,无法依托县城配套,同时区域内无项目开发,没有可借势的配套;
3、并非强势的海景及沙滩资源:由于地处东山湾内湾,因此海景资源一般,同时没有优质的沙滩资源可以利用;
地块优势条件
弱势因素
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在项目研究中,世联项目组就本项目开发所涉及的一系列问题进行了广泛的调查和深入研究
实地调研与踏勘
专家与消费者访谈
政府官员14组:
云霄县规划局、建设局、统计局、旅游局
陈岱镇书记
东山县旅游局、财政局、规划局
漳州市粮食局、规划局、旅游局、统计局、交通局
汕头市旅游局
……
消费者:
旅行社经理2位
温泉休闲客户40组
销售代表6位
温泉度假村管理人员6位
消费者深度访谈10位
……
国内外案例研究
国内案例
九华山庄
珠海御温泉
珠海海泉湾
惠州汤泉
国际案例
Blue Lagoon
捷克卡罗维瓦里
Downata
Dunton
德国巴登巴登
日本汤布院
英国巴斯
…………
闽南现状研究
企业背景研究
区域背景研究
经济发展和产业现状研究
城市规划研究
土地利用研究
人口特征及消费水平研究
房地产市场发展研究
旅游度假市场发展研究
温泉度假休闲案例研究
一流温泉度假区核心驱动模式
一流温泉度假区适应性KPI
一流温泉度假区发展历程
进行的研究
12月14日
01月25日
40个工作日
调研内容:
交通可达性
城市意向
产业分布和发展现状
自然资源、重大设施
建成区现状
调研区域:
云霄县
东山县
漳州各区
厦门
汕头
消费者问卷调查:
1、区域(厦门、漳州、汕头)
目标消费者问卷
2、云霄房地产目标客户问卷
3、珠三角潜在消费者问卷
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项目属性界定:闽南经济圈边缘、拥有稀缺海水温泉资源、陌生区旅游度假项目开发
属性界定
描述
诠释
闽南经济圈边缘
位于闽南经济圈
区域3小时车程辐射厦、漳、泉城市圈
陌生区域
区域陌生
配套缺乏
客户认知度较低,区域价值不高
目前距城市较远,距离抗性较强
周边尚无度假项目开发,配套设施极度缺乏
稀缺海水温泉
海水温泉
质含量丰富
含有特色元素
目前中国现的仅有的两个真正的海水温泉之一
楠、钾、钙含量高
含有稀缺的氡元素
旅游度假项目
非普通的房地产开发
依托稀缺的海水