文档介绍：四川广元市旺苍摩尔鹏达商业项目招商及运作思路
逻辑思路
项目背景
项目定位
项目业态功能规划
项目商业运营策略
项目背景
项目概况:
1、总建筑面积约:36000平方米,包括地下建筑面积约4000平方米,地上建筑面积约32000平方四川广元市旺苍摩尔鹏达商业项目招商及运作思路
逻辑思路
项目背景
项目定位
项目业态功能规划
项目商业运营策略
项目背景
项目概况:
1、总建筑面积约:36000平方米,包括地下建筑面积约4000平方米,地上建筑面积约32000平方米,其中地上部分,住宅建筑面积约20000平方米,商业建筑面积约13200平方米,地面共三层商业,每一层均约:4000平方米
2、建筑形态:地下1层,地上16层,其中1~3层裙房部分为营业用房,4~16层为住宅
项目位置
旺苍县新华路
项目背景资料
区域概述
项目区域分析
旺苍县在营业商业情况分析:
新华街及其延伸街道系旺苍商业集中区域,满足县城中心及周边乡镇的商业需求;
商业中街与新华街交汇处至县人民医院处系最繁华的商业区段;(具体区段划分见上图)
商业区段划分标准:
一类商业区段——红色图块表示,即租金水平最高的区段;
二类A商业区段——蓝色图块表示,即租金水平仅次于一类商业区段,但租金弹性空间相对较大;
二类B商业区段——绿色图块表示,即租金水平仅次于一类商业区段,但租金弹性空间相对较小;
三类商业区段——黄色图块表示,即租金水平次于二类商业区段。
受地形地势限制,商业氛围的横向延伸能力相对较强,纵向延伸能力相对较弱;
原有的商铺结构普遍进深长、开间小且整体形象比较陈旧,对商业经营档次及租金水平的提升造成一定阻碍;
本案商业部分的打造将主要依靠项目自身努力——地块的区位优势,以及主力店华西希望集团美好家园超市品牌的号召力和凝聚力以及专业团队的整体运作执行能力。
项目定位
项目SWOT分析
(一)优势(S):
1、地处旺苍县商业核心位置,总体区位优势较为明显;
2、临最繁华商业街,人流量较大,商业前景可观;
3、项目商业运营模式先进,业态种类多样,时尚一站式的消费模式;
4、旺苍县唯一一家大体量的购物中心;
5、开发商在本地有较高的知名度;
6、区域内地标性建筑,能有效提升物业档次。
优势
Strength
项目SWOT分析
(二)劣势(W)
1、项目所处的位置商业氛围相对较淡,在本地商家心目中属二类口岸,对招商进度及租金价格存在一定影响;
2、项目为综合性商业楼,这种商业业态的认同度在本地存在一定的接受过程;
3、目前旺苍县尚无三层商业的形态,因此项目第三层的商业招商存在一定抗性;
劣势
Weakness
经营客户定位
核心客户群
重要客户群
次要客户群
本地具有发展前景和意愿的经营者
本地具有较强实力的经营者
知名品牌商家(外来品牌及商源)
项目经营策略
以三个目标明确的阶段,逐步融入核心商圈,成为城市商业领头羊,树立城市商业地产标杆,扮演合格的城市商业发展推动者,达成预期的经营愿景。
完成招商,初步确立购物中心框架;成立项目商业经营管理公司,流畅稳定的运行,针对本项目商业部分,采用产权式销售方式投放市场,销售获利。
完成商源升级,改善项目商业品质,吸纳培养大量忠实的消费群体、囤积大量优质储备商源,顺利形成城市核心商圈。
稳定提升知名度和美誉度,成为城市商业领头羊。
市场培育期
开业第1年
市场成长期
开业第2年
市场成熟期
开业第3年
项目业态功能规划
业态业种规划原则
有利于项目快速形成人气商气的原则
有利于降低招商难度,加快招商速度的原则
有利于体现项目整体定位的原则
有利于提升项目商业价值的原则
有利于商家共荣的原则
有利于良性竞争的原则
一层业态规划
2层业态规划
3F业态规划
业态业种规划整体示意图
业态规模
项目
面积
规划
比例
1f
3864㎡
品牌女装、男装、珠宝饰品、品牌化妆品、箱包皮具、鞋类、银行
32%
2f
4098㎡
美好家园超市
34%
3f
4229㎡
床用、家居、布艺、家电、手机、品牌餐饮娱乐、婚纱摄影、美容SPA、知名咖啡
34%
项目商业运营策略
总体策略
定向招商
经过多年的商业地产实践,我们认为“定向招商”是最现实可行的商业招商策略。所谓“定向招商”即在确定目标商家后,采取一对一的服务策略,同目标商家决策层进行全方位的有效沟通,从而提高达成合作共识的效率。这也是改“坐销”为“行销”的营销方式,减少不必要的广告投入,实现真正的高效运作。
重点商家、品牌商家、重要节点商家采取以定向招商为主,从而能有效地带动整体招商工作的展开;社区配套等小铺面商家主要采取传统的“坐销”为主。这样能集中力量解决项目招