文档介绍：06原告庭审陈述及辩解意见
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敬致:区人民法院
关于:1427号案
呈送:
原告庭审陈述及辩解意见
尊敬的审判长、审判员、人民陪审员:
就原告张菲诉被告海南永梅投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案,原告参加了法庭调查等庭审活动,
06原告庭审陈述及辩解意见
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敬致:区人民法院
关于:1427号案
呈送:
原告庭审陈述及辩解意见
尊敬的审判长、审判员、人民陪审员:
就原告张菲诉被告海南永梅投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案,原告参加了法庭调查等庭审活动,现围绕法庭归纳的争议焦点,就该案作如下陈述及辩解:
一、原告请求被告支付自2013年5月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金,有事实和法律依据。
(一)逾期交房违约金的起算时间应从2013年5月1日起开始计算
1、按照合同约定,被告应在2013年4月30日前向原告交付符合国家和地方人民政府的有关规定,经验收合格的商品房。
原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思的表示,内容不违法国家法律、法规的禁止性规定,为合法有效合同,应受法律保护。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定,被告应在2013年4月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告使用。
2、被告关于延长施工期限的抗辩没有事实和法律依据
被告提供相关证据,拟证明因下雨、台风、燃气管道安装等原因导致工期延误,应相应延长工期,原告认为被告该抗辩无理,因为:
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买卖合同》时约定的交房时间也可以看出,被告对于开发工期预计相当的充足,原告于2011年9月份去被告处看房时,被告的整体项目均已主体封顶,按照正常推算,半年到一年时间足以竣工验收交房,但是被告在合同中还是约定了到2013年4月30日交房,预留了一年半多的施工期。而在永生华府项目附近的水晶城项目,在2011年10月份的时候尚未开工建设,但是该项目已经于2013年上半年通过竣工验收并向购房者交付使用。由此可以看出被告逾期交房完全是被告故意拖延工期导致无法按期交房,被告开发的永升华府早在2011年9月份已经全部封顶,若被告精心组织施工,不故意拖延工期,永升华府项目早就竣工验收,交付使用了。
综上,逾期交房违约金时间的起算应在合同约定的交房时间届满第二天,即2013年5月1日开始计算迟延交房违约金。
(二)被告至今未将符合国家规定的交房标准的商品房交付给原告,逾期交房违约金应计算至被告实际将符合国家规定的交房标准的商品房交付给原告之日
根据《建筑法》第六十一条,《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《消防法》第十五条明确规定“未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的,不得投入使用、营业”,《建设项目环境保护管理条例》第二十三条规定,建设项目需要配套建设的环境保护设施经验收合格,该建设项目方可正式投入生产或者使用。《人民防空法》第四十九条、《城乡规划法》第四十五条,都对建筑工程在人防、规划方面经验收合格后方可交付使用做了专门的规定。事实上,截至2014年8月12日,永升华府房产仍然未通过消防、
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人防、规划、环保等部门验收合格,根据国家法律的相关规定,永升华府房产至今仍达不到国家规定的交房条件,被告也无法向原告交付房产,所以,逾期交房违约金应计算至被告实际将符合国家规定的交房标准的商品房交付给原告之日。
二、原告主张的违约金计算标准,有事实和法律依据
原告主张的逾期交房违约金计算标准为,从2013年5月1日起至2013年7月29日止,以已付购房款607673元为本金,按日万分之三计算违约金;从2013年7月30日起至实际交房之日止,以已付购房款607673元为本金,按日万分之五计算违约金。该计算标准有事实和法律依据:
(一)应当以原告支付给被告的合同总价款607673元为基数计算违约金
1、《补充协议》第5条为无效条款。因为原告所签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》均为被告提供的格式合同,被告拒绝原告对相关条款进行更改,原告通过向银行申请的贷款,是直接支付给被告作为原告的购房款的,被告也已经给原告开具了总价款607673元的购房发票,被告也已经实际收到并使用了该部分贷款形式支付的购房款,而《补充协议》第5条的格式条款却将原告主张违约金的基数限定为首付款,这明显限制作为消费者的原告的权利,减轻了被告的责任,根据《消费者权益保护法》第二十六条第二款“经营者不得以格式条款、通知、声明、店堂告示等方式,作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定,不得利用格式条款并借助技术手段强制交易。”第三款
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