文档介绍：奔达项目投资营销及定位分析报告
第一篇奔达项目投资营销及定位分析报告
项目投资营销是房地产全程营销最关键的环节,反映了房地产企业选择项目的过程,是考验、衡量开发商房地产运作能力的重要指标,这个过程操作好了,就意味着项目成功了一半。本报告通过对项目环境的综合考察和市场调研分析,以项目为核心,针对当前经济环境及市场的供求状况,对项目进行国际营销标准的SWOT的分析,给出项目投资及定位的决策依据。
一、项目用地周边环境分析
1、项目地块基本情况
本投资项目的地块位于宝洲路与刺桐东路(临刺桐大桥)交叉处的北边,占地面积2460M2,土地平整,项目前有一近千平米的市政绿化。
2、项目地块的周边环境
项目地块所在的宝洲路原为泉州城市边缘带,多为民房和工厂,近几年,大泉州城市架构的发展,城市建设东拓南进的加速,宝州路沿线的楼盘陆续开发,并座落了宝州大酒店、宏昌宾馆、东海酒店。但本项目周边围绕着农机厂、清洁楼、生猪屠宰场及汽车修理厂等不良环境,直接影响降低本案的产品形象和居住品质。
3、项目地块的交通条件
本项目的交通条件潜力较好,道路交通状况畅通,运行良好。但又因刺桐路与宝洲路均为泉州市进出的主要交通干道,车辆过往频繁,以及本案斜对面的丰泽客运站皆对本案产生负面的影响。
4、本案周边市政配套设施
项目周边市政配套缺乏,居民生活较为不便。
二、区域市场现状及发展趋势判断
1、国内宏观经济运行状况
①、据相关部门统计报道,2002年1-5月份,全国商品房空置率继续加大,同比去年,今年1-5月份,%,%的水平。
②、全国商品房销售速度放慢,与去年同期相比,今年全国销售面积回落8%,%。
③、福州房价今年亦有回落,今年一季度,,,商品房平均售价为3121元/M2,比去年同期下降5%。
④、泉州同期商品房交易量下降,上半年泉州住宅成交2153起,,,比去年分别下降9%、8%%。
2、泉州经济结构与房产概况及总体供求现状分析
1)、泉州产业经济结构
,其中一、二、、、,%、%、%。产业结构进一步优化,第二、三产业的比重持续上升,%、%、%%、%、%。
2)、泉州房产市场总体供求现状分析
项目
1999
2000
2001
2002预计
房地产开发投资

房地产竣工面积
㎡
㎡
㎡
175万㎡
商品房销售面积
㎡
㎡
㎡
160万㎡
商品房空置面积
㎡
㎡
㎡
商品房销售额

城镇居民人均可支配收入
7880元
8320元
8820元
市区居民人均可支配收入
9477元
9668元
11026元
农民人均纯收入
4227元
4440元
4643元
城乡居民储蓄存款总额

居民对居住的人均消费支出596元,%。
从上表的数据中我们可以得知,2000至2001年,,而2002年泉州房地产的供给量还将保持去年的增长水平,㎡的空置面积等待消耗,供过于求的市场供需矛盾将进一步加剧。
2002年6月份开始,泉州房产出现了较多的新面孔,一些建筑面积在5万平米以上,乃至10万平米的“大盘”的社区项目已开始鲸吞泉州有限的市场,如“世纪巨星”、“冠亚城市花园”、“中远名城”陆续面市,于整个市区而言,在下半年内共有大小项目二十来个,总面积超过百万平方将陆续推向市场。
3、泉州市房产开发概况
泉州城市东扩发展战略的大力实施,使得泉州东部区域房地产开发热浪频频掀起高潮,房地产住宅开发以温陵路为界线横向扩展,围绕“五轴”即丰泽街、湖心街、津淮街、泉秀路和宝洲路等市区五大主要交通为主轴道逐步开发,形成了最为集中的湖心街、丰泽街、津淮街和泉秀路等四大区域板块,并逐步由北向南辐射依次形成“三线”即田安路、刺桐路、坪山路等三个阶段的纵向发展,总体上形成了“五轴三线”的开发格局。
如今,温陵路、田安路乃至刺桐路之间房地产开发已基