文档介绍：中铁石家庄师范大学项目
前期定位及策划报告
(上)
目录
第一部分:项目条件研究
第二部分:宏观城市与经济分析
第三部分:石家庄地产市场分析
第四部分:项目区域内各物业市场分析
第五部分:项目SWOT分析
第六部分:可类比案例研究借鉴
第七部分:项目总体定位
第八部分:项目分期开发策略及节奏
第九部分:价格预判及开发风险提示
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第一部分:项目条件研究
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第一部分:项目条件研究
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区域产业状况
项目区域环境适应度初步分析
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地块概况一、地块概况
项目位置:
宗地位于石家庄体育南大街和裕华东路交叉口的西南角。属于裕华区一环路内,地理位置优越;
地块情况:
宗地由槐北路隔开,北侧为河北师范大学中院,南侧为河北师范大学南院;
占地面积:
();其中:中院占地面积:;南院占地面积:;
地块现状:
地形方正,地势平坦,与周边用地无高差。宗地内无水渠、较深的沟壑(小峡谷)、池塘及高压线等。地块内尚未搬迁,地上及地下建筑物、构筑物均未拆除。
占地面积:
占地面积:
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交通分析及可达性分析二、交通分析及可达性分析
属于裕华区一环路内,属石家庄市繁华区域,地理位置十分优越;
项目北临石家庄迎宾大道(裕华东路),东临石家庄交通主轴线之一体育南大街,交通极为便利;
宗地周边有六条以上公交线路,可联通石家庄各个职能区域;
距规划快轨交通1号线体育大街站仅有800m。
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交通分析及可达性分析三、物理特征及规划指标分析
物理特征分析:
项目地块尚未完成拆迁,且拆迁难度较大房屋占据项目东侧临街展示面,如不能按计划拆迁,地块价值损失较大;
地形方正、平坦,但东北角正对高架桥无市口及资源,人流到达及指引性不强;
宗地西南侧用地和东北用地有余角,不利于楼座摆放;
地块被槐北路分割成南北两部分,增加项目整体规划难度;
南地块相对较为狭长,不利于楼座排布。
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交通分析及可达性分析三、物理特征及规划指标分析
规划指标:
占地面积:();其中:中院占地面积:;南院占地面积:;
用地性质:居住用地、商业服务业设施用地;
容积率: -- ;
建筑控高:石家庄中心城市规划控高为100m;
公建与住宅比例:4:6;
规划指标分析:
项目整体容积率较高,但地块规模较大,有利于容积率劈分,实现部分低密度居住物业,实现市场差异化。
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交通分析及可达性分析四、周边环境条件分析
四至:中院:北至裕华东路,东至体育南大街,西至育才街,南至槐北路;南院:北至槐北路,东至体育南大街,西至育才街,南至现状住宅小区;
项目北侧为河北师范大学北校区,项目东北侧为皇宫酒店,东侧有大型餐饮娱乐场所,项目南侧为居民区和气象局,项目西侧为五星级酒店(河北宾馆),西北角为商务楼。
物理特征及规划指标分析物理特征及规划指标分析
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交通分析及可达性分析四、周边环境条件分析
项目地块周边以学校校区、宿舍和居民区为主,人员结构较为简单,城市安全级别较高,但南侧居民区相对较为简陋;
项目地块东侧和北侧为城市中心主干道,车流量较大,沿街展示面及标志性较强;
项目地块周边无集中大型商业,以及部分餐饮、生活配套商业,生活便利度较好,但配套相对过于简单,不够完善;
项目西侧紧邻五星级酒店,提升项目区域档次和成熟度;
项目地块内的槐北路为双向车道规划路,交通状况良好,但对未来项目地块连贯性存在一定影响。
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