文档介绍：2
房地产营销渠道策划
1、房地产营销渠道策划
一、房地产直接营销渠道
房地产进展商自己担当全部流通职能,直接将房地产商品销售给顾客。在现行的我国房地产营销渠道中,直接营销渠道仍是主导的营销渠道。
1、直接营销渠道的优点
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房地产营销渠道策划
1、房地产营销渠道策划
一、房地产直接营销渠道
房地产进展商自己担当全部流通职能,直接将房地产商品销售给顾客。在现行的我国房地产营销渠道中,直接营销渠道仍是主导的营销渠道。
1、直接营销渠道的优点
(1)房地产进展商掌握了开发经营的全过程,可以避开某些素养不高的代理商介入造成的营销短期行为,如简洁的将好销楼盘单元销售出去,。
(2)产销直接见面,便于房地产进展商直接了解顾客的需求,购买特点及变化趋势,由此可以较快的调整楼盘的各种功能。
2、直接营销渠道的弱点
(1)一般来说,房地产进展商比较集中开发、工程等方面的优势。房地产营销是一项专业性特别强的工作。房地产进展商直接营销,难以汇合在营销方面确有专长的人才,难以形成营销专业优势,这样在相当程度上影响营销业绩的提升。
(2)房地产进展商直接销售,会分散企业人力、物力、财力,分散企业决策层精力,搞不好会使企业顾此失彼,生产和销售两头都受影响。
二、房地产间接营销渠道
房地产进展裳自己开发的房地产商品托给中间商如房地产代理商销售,称为房地产间接营销渠道。间接营销渠道和以下所述的“第三种”营销渠道越来越被进展商所重视并乐观尝试。
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1、间接营销渠道优点
(1)有利于发挥营销专业特长。房地产中间商如代理商往往集中了市场调研、广告文案设计、现场销售接待等各方面的营销人才,便于从专业上保证进展商开发的房地产商品销售胜利。
(2)有利于进展商集中精力,缓解人力、物力、财力的不足,重点进行开发、工程方面的工作。
2、间接营销渠道弱点
(1)我国目前的房地产中间商良莠不齐,专业素养和职业道德水准差异很。假如一些房地产进展商被一些专业素养和职业道德低下的中间商花言巧语所迷惑,放手让他们代理销售,会对房地产商品的营销带来很的危害。
(2)假如代理商销售业绩和进展商自己销售估计的业绩基本持平,在这种状况下进展商支付的销售费用会“得不偿失”。进展商支付给代理商的销售费用如佣金,盼望代理商能取得较高的销售业绩,这样即使利润分流也理所当然。
三、“第三种”营销渠道
由于房地产直接营销渠道和间接营销渠道优点和缺点共存,实际操作中房地产商和中间商的协作也存在
着种种问题,所以业内人士探究第三种渠道,如联合一体销售。房地产进展商对销售也有较的关注和投入,代理商则发挥自己的特长作全程深度策划,优化营销渠道。联合一体营销渠道的建立旨在集中进展商和代理商的优势,避开单纯直接营销和间接营销的不足,其胜利的操作关键在于进展商和中间商真诚相待,利益共享,并且依靠于中间商超群的专业素养和优良的职业道德。
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2、房地产营销策划案
由于房地产与一般商品具有异质性,如其资金投入巨、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈,相应的营销策划也非常火暴,因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划,主要是围绕消费者的消费行为、生活方式在产品设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新,激发潜在消费需求或争夺现有顾客,其创新可以体现在制造一种新产品(如规划设计方面的特性);供应一种服务模式(如管家式的物业服务);提倡一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种文化等等。
一、将来进展趋势
一方面是房地产已经进入品牌竞争时代,房地产市场的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,企业更注意对品牌的培育与利用。因此应注意对品牌的不断强化,输出品牌核心价值,进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前,推广手段整合性强,利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和共性化,近年经济持续放缓,居民收入(包括预期收入)持续下降,实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸,偶然性、冲动性购买行为减弱,理性购买行为增加;各种不同类型的消费者对楼盘的选择渐渐建立自己的标准和喜好,消费者对商品房的选择会更趋“共性化”,会更加考虑自己的心理需求,查找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧,型化、集约化楼盘将成为将来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗,以满意不同类型消费需求的消费群;“设计时代”开头回归,进展商更加重视产品的开发,对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化,如一些型的楼盘具备综合的竞争优势,而中小型盘就必需以其共性化和特