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险资围猎地产
“你说我是地产商,其实我是保险公司,你说我
是保险公司,其实我是金融财团……”过去的这一年,
险资很忙,身份也很混乱。
无论是举牌上市地产公司,还是收购商业地产、
海外地产,甚至拿地,随着保险公司专项金融集团化
发展,险资围猎地产的势头一发不可收拾。如果说
2014年是中国保险资金大举介入房地产的元年,那么
从2015年开始,中国房地产身上的“保险”印记或许
会越来越鲜明。
扫货不动产
在投资领域,最受险企宠爱的是不动产投资,近
年来险资联手房企拿地的案例日益增多。以平安不动
产为例,去年12月一个月内,平安不动产联手金地在
上海夺地后,再一次联手金地杭州夺地。
“平安不动产”系中国平安保险为发展不动产投
资业务而设立的专业子公司。截至2014年8月,平安
不动产的资产管理规模近500亿元,业务范围涵盖商
业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅股债权
投资等。按其早前表态,平安不动产与其他开发商的区别
在于,不仅是普通的房地产商,而是作为综合金融服
务商,主要借助平安集团综合金融平台,直接拿地开
发或以投资者身份对项目投入资金获得后期盈利。
去年10月,平安不动产就在南京和广州等地块,
以债权方式与招商局置地进行合作;此后的11月,其
;去年12月3日以
,联手金地竞得上海宝山宅地;随后的
12月23日,
杭州余杭区一商住地等。
赛富不动产基金总裁王戈宏此前表示,在房地产
市场比较成熟的美国,85%以上的保险资金都会配置
不动产,而且配置比例不低。这是一个行业趋势,未
来中国也会出现这样的情况。
在投资标的选择方面,保险资金投资策略首要考
虑的是稳健、安全,相比股票、债券、黄金等其他投
资品,房地产在保值增值方面相对最稳定。而商业地
产具有明显收益稳定的特征。如平安不动产介入地产
的时间比较长,开发经验丰富,因而更偏向不动产项
目本身的投资。
海外不动产也没能逃出险资的“五指山”。去年以
来,中国人寿等多家险资进行了海外业务的收购。最引人瞩目的是去年底,安邦收购华尔道夫酒店就引发
了全球媒体关注。另有市场消息称,中国平安和泰康
人寿也在寻找进军海外房地产的机会。
按照中金公司的预测报告,从国际经验以及中国
保险资金股票类权益投资比例的上限来看,预计保险
资金的不动产投资比例合理上限应该在10%;5%,估
计保险资金入市将带来不动产投资资金1500亿-1800
亿元。
值得注意的是,鉴于不动产对于中国经济发展的
支撑性作用,不动产市场价格变化所带来的对相关金
融产品的风险不得不关注。一旦不动产市场进入下行
通道,可能会带来信用风险、市场风险进而影响经济
领域。
抢食地产股
在过去的一年,“野蛮人”的敲门让业界不寒而栗。
相比平安不动产侧重地产项目本身的投资,以生命人
寿、安邦保险为代表的险资则频频举牌地产股,来势
汹汹。
深陷债务漩涡的佳兆业正是典型的被抄底的案例。
佳兆业集团此前发布公告称,公司大股东兼董事会主
%的股权,在股份
转让完成后,%,成为公司的单一第一大股东。这意味着生
命人寿可能从单纯的财务投资者,变身为佳兆业的经
营管理者。
“这就要求企业战略不要踩错节奏。”在亿翰智库
上市公司研究中心副主任张化东看来,从上市房企角
度看,如果不想被举牌,一定要防止股价被低估,保
证公司市净率在一定数值以上,尤其是不能踩错踏空,
否则容易被险资强势进入。
国泰君安房地产分析师侯丽科认为,保险资金频
频举牌地产公司,彰显其对低估值、高盈利的地产板
块的看好。国泰君安发布的研究报告认为,由于去年
新的《保险资金运用管理暂行办法》实施,理论上险
资投资股票和股票基金比例可升至30%。而保险机构
每年均拥有大量的保费收入,投资渠道相对有限,地
产股无疑是极佳的投资标的之一。
如股权高度分散的金地集团等房企就容易成为险
资的“猎物”。自去年以来,生命人寿与安邦保险接连
在二级市场增持金地集团股票。目前,生命人寿对金
%,安邦保险的持股比例达
20%,分别位列第一、第二大股东,同时还成功向金
地集团董事会派驻董事。
国企金融街也不能幸