文档介绍：公共建筑运行管理节能
朱颖心
清华大学建筑学院
建筑技术科学系
2006年6月
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建筑节能中被忽视的部分
人们最容易想到采用节能技术达到建筑节能的目的,却往往忽略管理上的节能潜力。
通过技术改造实现节能,节能效果容易量化(回收期预测),但管理节能比较困难
为什么经常会碰到完全可以通过技术的手段实现节能,但却由于种种原因不能实施?
为什么会出现:好的技术、设施应用后却没有产生应有的节能效果?
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常见现象:过滤器阻塞严重 风机能耗增加,风量不足
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我国建筑运营阶段存在的问题
建筑能耗情况的好坏很大程度上取决于设备运行、管理、维护水平的高低
我低,直接导致建筑运行能耗偏高
技术问题?
体制问题(管理模式)?
人才问题?
资金问题?
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物业管理
是指物业管理经营人受物业所有人的委托,依照国家有关法律规范,按照合同或契约行使管理权,运用现代化管理科学和先进维修养护技术,以经济手段对物业实施多功能全方位的统一管理,并为物业所有人和使用人提供高效、周到的服务,使物业发挥最大的使用价值和经济价值。
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组织机构
工程部是整个物业构成的一个组成部分,是真正的设备运行、管理部门,也正是这个部门完成了建筑节能的大部分一线工作。
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设施管理 Facility Management
是物业管理工作的重要组成部分,是运行阶段建筑能耗管理的核心
落后的原因
业主、物业管理方和用户的合作模式不利于节能工作的开展
缺乏运行能耗的评价标准,管理节能的量化考察是历来的难点
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运行管理存在的问题
缺乏合理的节能管理机制:责、权、利不明
得利方不明确
责任不明确
有利益关系的没有权利调控
服务对象不明:业主还是租户?
设备管理观念落后
缺乏合格的运行管理技术人员
运行管理技术含量低
设计与施工方缺乏有关运行的交接资料
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设备管理观念落后
不舍得投资进行运行维护、更新和改造
只考虑如何节省一次投资
目标定位于只要设备设施无故障、还能运行
不考虑节能问题,即便回收期很短也不进行节能改造
把物业管理看成是传统的房管所的功能,即首先是“管”,服务是第二位的
忙于跑冒滴漏、冷热失调、设备失灵等低水平故障,无能力顾及节能问题
节能以损失环境质量为代价
不开新风机组
限制冷水机组开启的台数
空调设定温度升高——应该仅是对客户节能意识的号召,不能替代运行者的责任
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缺乏合格的运行管理技术人员
现状
运行人员受教育程度不高,缺乏必要的基本知识
只会开机关机和简单记录运行数据
只会简单的维修,保证设备能够运行(无关能耗)
经常错误操作,导致高能耗
运行管理人员应该熟知本楼宇的空调系统,有充分的专业知识,受过专门的培训
懂得如何能够在保证环境质量的条件下节能运行
能够发现问题、分析问题、解决问题
善于积累经验,成为了解本楼宇系统的专家
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