文档介绍：商品房预售资金监管浅析
刘灿朱锡宁摘要:房地产市场是信息不对称的市场,房地产开发商作为占据信息优势的代理方,可能会以此谋求在交易中获取最大收益而出现“道德风险”,从而使处于信息劣势的购房人利益受损。在商品房预售资金监管不力的背景下,开发企商品房预售资金监管浅析
刘灿朱锡宁摘要:房地产市场是信息不对称的市场,房地产开发商作为占据信息优势的代理方,可能会以此谋求在交易中获取最大收益而出现“道德风险”,从而使处于信息劣势的购房人利益受损。在商品房预售资金监管不力的背景下,开发企业的诚信问题会给消费者带来诸多风险,房地产开发商随意挪用预售资金,导致报建报监费无法落实、工程款拖欠、工程无法验收、购房业主无法***甚至“烂尾楼”等问题的出现。鉴于此,在阐述商品房预售资金监管不力将产生的严重后果,强调完善商品房预售资金的监督管理具有重要的现实意义的基础上,积极探讨完善商品房预售资金的监督管理的有效措施,以期保持房地产市场的稳定,提高房地产业在拉动内需中的作用。
关键词:商品房;预售资金;监管
中图分类号:F830文献标志码:A文章编号:1000-8772(2012)09-0094-02
房地产业既是现阶段国民经济的重要支柱产业,又是社会普遍关注的民生行业。自1982年我国实行住房制度改革、推行住房商品化以来,房地产行业得到了长足的发展。然而,房地产市场是信息不对称的市场,房地产开发商作为占据信息优势的代理方,可能会以此谋求在交易中获取最大收益而出现“道德风险”,从而使处于信息劣势的购房人的利益受损。在商品房预售资金监管不力的背景下,开发企业的诚信问题会给消费者带来诸多风险。因此,为了保持房地产市场的稳定,提高房地产业在拉动内需中的作用,迫切需要建立、完善与经济环境相适应的商品房预售资金监管制度。
一、商品房预售资金监管的模式介绍
商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。我国的商品房预售制度是从20世纪90年代初开始逐步建立的,这项制度对培育我国房地产市场、推动房地产业的发展起到了重要的历史性作用。然而,商品房预售制度在实施过程中也产生了大量的道德风险和市场风险。商品房预售资金的监管则是指为维护商品房预售行为参与主体的利益,促进房地产市场健康发展,由具有社会公信力的机构作为监管主体,以公平与效率兼顾为原则,对商品房销售资金的使用进行全程监管的行为。
国外的商品房预售资金监管模式主要是通过第三方主体来进行监管,而各国在预售管理上有明显差异。主要有两类:一类是澳大利亚、日本以及韩国、新加坡、马来西亚、中国香港、东南亚国家和地区,政府一般都规定预售条件,实施预售许可管理,对预售活动的监管也较严格;另一类是欧美多数国家和地区,预售条件比较宽松,也不实行许可管理,买卖双方通过律师自行协商预售合同,受合同法等法律的制约,新建商品房无论是否开工都允许销售预售。
目前,我国已有超过40个城市实施了新建商品房预售资金监管,主要模式包括:(1)由政府机关或政府授权的事业单位进行监管,代表城市为天津;(2)由担保公司作为资金监管的主体,代表城市为济南;(3)由监理公司作为资金监管的主体,代表城市为重庆;(4)由商业银行作为资金监管的主体,代表城市为南京。
二、强化商品房预售资金监管的必要性
作为典型的资本密集型产