文档介绍：资产评估学10房地产评估
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三、土地使用权
在我国,城市的土地所有权属于国家。农
村和城市郊区资产评估学10房地产评估
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三、土地使用权
在我国,城市的土地所有权属于国家。农
村和城市郊区的土地所有权除法律规定属于
国家所有的以外,属于农民集体所有。宅基
地和自留地、自留山属于农民集体所有。
集体土地不能进入房地产市场流转,国有
土地所有权也不能进入房地产市场流转。
我国的土地所有权与使用权可以分离,土
地使用权可以拥有和转让。因此,我们所讲
的地价,是土地使用权价格。
土地使用权出让是指国家以所有者身份
将使用权在一定年限内让于使用者,并由
土地使用者向国家支付土地使用权出让金
的行为。
土地使用权出让可以采用协议、招标、
拍卖三种方式。
土地使用权出让最高年限按下列用途确
定:;
年;、科技、文化、卫生体育用地50
年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者
其他用地50年。
四、建筑物的概念及其分类
建筑物是人们为达到某些特定目的,经
勘查、设计和工程施工而建成的物体,由于
其给人的美观感觉而称为空间艺术。
按其用途和内部有无空间,建筑物划分
为房屋与构筑物两大类。
由于这两大类的用途有明显区别,所以,
我们要分别讲述:
(一)房屋
房屋是指供人居住、生产、工作、学****br/>和其他社会活动,以及储藏物品的土木工程
建筑。
房屋一般由基础、墙、门、窗、栋梁和
屋顶等主要部件构成。
房屋的基础施工示意图
承载建筑物的没有经过人加工的自然地
面就称为地基。
但是,自然的表面的坚实程度是不同的,如
山地与平原就不同,粘土与沙土就不同。另
外,建筑物的重量不同,对地基的压力也不
同。建几十层高楼与修一栋平房的地基要求
差距很大。所以,工程设计就要求人工修建
基础,以弥补自然地基的承载力。
人工开挖又加工修建的墙以下部分,就称为基础。
注意,基础以下没有经过人的加工,大自然形
成的承载建筑物的土地,称为地基。
人们修建基础的目的是增加地基的承载力,
防止建筑物下沉。
如果建筑物特别重,修建基础达不到要
求,那就要实施打桩工程。
地面
地面
地基
基础
打桩工程示意图
地面
岩石层
墙体施工示意图
墙是在施工完基础后在
基础之上用砖、石或者水
泥建筑成的四框。
墙按厚度分为“37墙”、
“24墙”、“48墙”等等;
按墙的用途分为承重墙
与隔断墙。
墙有时与栋建在一起,
起承重作用。
房盖:
房屋必须有盖,没有盖不成
为房屋,是构筑物。
房盖的作用有三:
、防雨、防寒;
;
。
房盖要视具体情况决定建成
什么样式,花费多少代价。
(二)构筑物
构筑物是指房屋以外的工程建筑,如道路、
水坝、水井、隧道、桥梁、大门、牌坊、雕塑、
纪念碑、水塔、烟囱、围墙等专门建筑。
构筑物都具有特殊用途,形状也具有独性,
下面我们看看一些有代表性的构筑物图片,以增
加我们的理解程度。
(三)建筑物的分类
为了便于评估,我们按两种标准将建筑物分类:
:
分为:商业建筑(一般要讲究外观美)
(三)建筑物的分类
为了便于评估,我们按两种标准将建筑物分类:
:
分为:商业建筑(一般要讲究外观美)
工业建筑(要讲究实用)
(三)建筑物的分类
为了便于评估,我们按两种标准将建筑物分类:
:
分为:①商业建筑(一般要讲究外观美)
②工业厂房(要讲究实用)
住宅
③民用住宅
(三)建筑物的分类
为了便于评估,我们按两种标准将建筑物分类:
:
分为:①商业建筑(一般要讲究外观美)
②工业建筑(要讲究实用)
③民用住宅
④公用设施
:
分为:钢结构
钢筋混凝土框架结构
混合结构
其他结构
第二节:房地产价格及其影响因素
一、房地产价格种类
(1)基准地价
(2)市场自由交易地价
(3)拍卖地价
(1)总价格(指一栋房屋或一个立体单元)
(2)单位价格(每平方米)
1)建筑面积价格(阳台计算、起点与公摊)
2)使用面积价格
(3)容积率容积率=建筑总面积÷土地总面积
二、房地产价格的影响因素