文档介绍：土地增值税“清算”了谁?
李炜光今年1月16日,《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)一经国家税务总局网站发布,立即触动了房地产市场的敏感神经。沪深股市涨势强劲的房地产股票闻声下跌,单日跌幅均土地增值税“清算”了谁?
李炜光今年1月16日,《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)一经国家税务总局网站发布,立即触动了房地产市场的敏感神经。沪深股市涨势强劲的房地产股票闻声下跌,单日跌幅均超过9%,1月17日甚至出现了大面积跌停的罕有现象,近30只房地产股票以跌停板报收。
1月18日,国家税务总局在其网站发布了标题为“土地增值税并非新开征的税种”的文章,称土地增值税1994年就已开征,土地增值税清算管理有关问题的通知,并不是土地增值税的新政策规定。由于对房地产开发项目已经预征了土地增值税,而清算是在房地产开发项目全部或大部分销售完毕后才进行的,因此,通知的出台在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担,也不会加重购房者的经济负担。土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种,主要目的是调节房地产开发企业的土地增值收益和利润。做好土地增值税的清算工作,将对房地产市场的健康发展起到积极的作用。显然,国税总局出面“释疑”的原因,是股市出现下跌和舆论与潜在购房者担心开发商将转嫁成本的双重压力。这就带来了两个很有意思的问题,一是会不会额外增加房地产开发企业的税收负担;二是会不会加重购房者的经济负担。国家税务总局的说法是不会,但现在人们早已学会不再轻易相信有关部门的“说法”,而宁愿根据市场的真实情况做出自己的分析判断。这是好事,说明人们的独立思考意识和能力在市场经济中越来越强了。
土地增值税是以累进税的形式强行均衡奢侈性房地产消费和房地产暴利,但多年来这个税与二手房转让所得税一样,一直实行预提制,开发商一般不会多此一举地将其计入成本。以2000年时开发商拿到一块成本5000万元的地块为例,如果项目建成后其他费用为1亿元,项目销售总收入2亿元,减去成本后的余额(即项目增值部分)为5000万元。按照四级累进税率,余额(5000万元)占成本()的比例为33%,在50%以下,税率为30%。由此可以得出,开发商需要缴纳的土地增值税为5000万元×30%=1500万元,而此前的预征(以上海为例)是2亿元×1%=200万元。这种情况下实行土地增值税的“清算”,怎能不构成对开发商和购房者成本的双重影响?
1月19日,上海浦东新区的一家房地产企业负责人向《21世纪经济报道》透露:“上海一些大型房地产开发商密谋集体‘上书’反对土地增值税”,认为土地增值税是在革开发商的命,请求给开发商喘息之机。这说明土地增值税最终是不是“额外增加房地产开发企业的税收负担”,还是开发商自己心里最清楚――它已经造成了比较严重的成本压力。现在几乎人人都知道,购房款中的大部分实际上是被政府拿走了。温州市合作建房在全国闹得沸沸扬扬,建成后的房子仅仅比商品房便宜1000来元,这应该是开发商最真实的利润核算。也就是说,政府本来已经通过土地拍卖、征收各项税费牟得了暴利,如今还要继续加税,它的后果几乎必然是房价维持在高水平上而没有可能被“调控”下来。如果我们总是把调控的重心放在对开发商的“挤压”上,放在