文档介绍：酒店式公寓课件
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酒店式公寓基本概念
发展动因
从发达国家的经验来看,酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。
酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。因为酒店式酒店式公寓课件
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酒店式公寓基本概念
发展动因
从发达国家的经验来看,酒店式公寓是一个国家和地区经济发展到一定阶段后长期存在的一种物业类型。
酒店式公寓在一个城市的产生和发展,牵制的根本原因就是这个城市的经济发达程度。因为酒店式公寓的需求者和消费者一般都是生活在这个城市高级商务人士。这些消费者一般都能承受价格不菲的租金。一个城市只有经济发展到一定程度,高端住宅消费能力的消费者才会形成一定的规模。在他们的需求中孕育着良好的商机,此时适应他们生活模式和生活需要的酒店式公寓就应运而生,并且有良好的发展前景。
酒店式公寓 发展历程
起源
发展
现状
酒店式公寓发展历程
起源
酒店式公寓,最早源于欧洲,是当时旅游区租给旅客供其临时休息的物业,由专门管理公司统一上门管理,既有酒店的性质,又有相当于个人“临时住宅”的特色。
酒店式公寓真正发扬光大则是在纽约,在一些国际大都市,人流量很大,也有很多商机。许多外来商务人士选择住在酒店式公寓。因为酒店价钱比较贵而且没有家的感觉,酒店式公寓就这样于1980年在纽约应运而生,并且成为一种潮流,也成为纽约大量开发商的主打项目。
酒店式公寓在国外流行10多年后最早在上世纪九十年代初流入深圳、广州、北京、上海等城市。北京酒店式公寓雏形是北京建国饭店在六至九层长包房里增设厨房,推出超出酒店客房概念的居所,当时一经推出立即被美国驻华大使馆全部租用(当时美国驻华大使馆成立之初,使馆区还在建造之中),成为外交官员公寓。
发展
酒店式公寓发展历程
产品市场沿革
服务式公寓
酒店产权自持性物业,公建立项,以外籍租客为主要服务对象。
小户型公寓
小户型公寓产品,住宅立项,普遍带有装修。以年轻人自住、家庭投资为主要购买目的,对产品舒适度要求不高。
酒店式公寓
介于酒店与住宅之间的产品,公建或住宅立项。对于配套要求及物业服务的要求较高,单价较高,后期生活费用较高。
产权式酒店
纯投资性产品,对于区域位置、周遍高端商务人群、产品装修标准、配套设置有很高的要求,且对酒店公司的运营能力有一定要求,售价高于其它产品,市场受众面窄。
2006年起
2005年起
2003年起
上世纪九十年代初
酒店式公寓发展历程
亚奥区域
中关村区域
燕莎区域
CBD区域
金融街区域
三元桥区域
北京
六大酒店式公寓板块是目前北京的黄金区域
北京酒店式公寓分布
酒店式公寓发展历程
项目分布
供应量
建筑形式
容积率
户型
装修
物业管理
客户
小结
酒店式公寓 市场分析
北京在售酒店式公寓分布图
酒店式公寓-市场分析
亚奥观典
锦上国际公寓
金澳国际
国海广场
健翔国际公寓
方恒国际中心
万国国际公寓
元大都
瑞士公寓
世奥国际中心
万科金阳
新金山
光华国际
世界城
燕莎CLASS
伯朗峰
瑞海国际
西海2008
万科金阳
波菲特行政公寓
酒店式公寓-市场分析
区域位置分析
从区域位置上来看,受北京奥运的强烈利好刺激,亚奥板块的酒店式公寓在售项目最多,其次是传统的商务金融中心区CBD和金融街。这都是北京目前土地价值最高,高端商务人群最集中的区域,再次证明了酒店式公寓对地段和客户的天生偏好。
酒店式公寓-市场分析
市场供应及体量分析
从供应体量上看,酒店式公寓大多属于小盘项目,在售项目中74%以上的建面都在10万平米以下,部分稍大体量的项目中也都包括了一定的商业和写字楼面积。目前北京市场总体可售面积在60万平米左右,且后期还会有一定的放量,奥运会前的竞争会不断趋于激烈。
酒店式公寓-市场分析
容积率分析
从容积率看,有71%的在售项目容积率在4以上,这和酒店式公寓的地段位置规划有直接的关系,强调回报,不强调舒适性。
酒店式公寓-市场分析
建筑形式分析
从建筑形式上看几乎清一色的都为高层塔楼,且外立面多为具有公建特征的玻璃幕墙,成为有特色的区域地标性建筑是所有项目的梦想。
酒店式公寓-市场分析
装修情况分析
所有的酒店式公寓项目都为精装修
酒店式公寓的精装修应该是项目定位的必要条件之一,对提升项目整体品质和销售利润有很重要的作用。特别是随着装修标准不断提高,越来越多的项目是赠送全套家具家电,向着带着牙刷牙缸就能入住的趋势发展。
酒店式公寓-市场分析
物业管理情况分析
无论是酒店式公寓还是产权式酒店,一项重要指标便是物业的服务管理水平。目前北京的公寓物业虽