文档介绍：张家港城西项目定位整合报告
苏州同策房产
2011年7月
中锐集团专阅
项目市场分析
项目产品建议
项目整体定位
价格和周期研判
内容提要
第一部分、市场分析
2010年福布斯中国大陆最佳县级城市中,张家港位列第3名,仅次于昆山、江阴,全国县级市共有374个;
国民生产总值逐年提升,2010年达到1600亿元人民币;
张家港以本地人口为主,近几年人口稳定,截止2010年,户籍人口为90万左右;
张家港的整体收入水平也较高,城镇人均可支配收入已经达到30000元/年,超过了苏州29200元的水准。
港城居民生活稳定,经济富裕,具有较强的支付力
港城介绍
经济环境好,人口稳定,人均可支配收入逐年提升,利于房产发展
张家港楼市近年来呈稳步上升态势;2011年后市场成交有明显下滑,但由于并未明确限购,市场仍保持一定热度;
2011年5月,张家港全市成交面积为76539平米,环比上涨53%,同比上涨87%;成交套数为495套,环比上涨45%,同比上涨44%;
2011年5月,张家港全市商品房成交均价为8738元/平米,与之前快速上扬的态势相比,价格趋向平稳。
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年增2%
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年增39%
年增35%
整体发展健康,调控下楼市快速上扬态势有所抑制
港城楼市
城市性质:张家港是现代化滨江港口工业城市;
市域空间规划:形成“一城、双核、五片”的空间结构;“双核”指杨舍城区和金港城区,是市域内主要的居住和公共服务中心;“五片”指杨舍城区、金港城区和锦丰片区、塘桥片区、乐余片区;
远景规划:至2020年,市域总人口169万,其中城市人口142万人(含外来人口80万),城市化水平84%,市域城镇建设用地控制在171平方公里;
张家港城区规划为7大组团:城市核心组团、城北组团、城西组团、城东组团、城南(暨阳湖)组团、省级经济开发区北区和省级经济开发区南区,本项目位于城西组团
张家港城区
本案所处的城西区域,是港城重点发展的生活片区
城市规划
板块划分
城西、城南为当前港城楼市的热点板块
城北板块
城中心板块
城西板块
城西新城
城东板块
暨阳湖板块
板块
城中心板块
城北板块
城东板块
城西板块
暨阳湖板块
板块定位
商业中心
商务行政中心
城市居住区
张家港新城
新的商业、行政中心
滨湖生态高档居住区
板块引擎
步行街
行政中心
梁丰生态园
购物公园、行政中心
暨阳湖公园
板块优势
中心区,配套齐全
性价比,价格低洼
价格相对较低
新城规划,配套齐全,发展潜力大
暨阳湖独一无二的生态环境
在售情况
港城市场公寓价格已到达较高水平,城西均价11000-13000元/平米,跟随于城中、城南之后
11000-13000
城中:14000-16000元/㎡
城东:8000-13000元/㎡
城南:13000-13000元/㎡
城西:11000-13000元/㎡
板块
项目
产品类型
主力面积(㎡)
在售均价
(元/㎡)
主力总价
(万)
推案销售率
城西
甲江南
小高层、高层
尾盘剩余167-187
主力136-144
13000
210-250
94%
中联皇冠
小高层
范围:100-230
主力面积:140
13000
180
89%
阳光里程
小高层
127/142/185
11000-13000
140-240
51%
华府天地
高层
150/190
10000
150、190
70%
城南
暨阳湖皇冠
高层
主力163
楼王205-280
15000-16000
楼王25000-30000
240-260
楼王500-800
33%
港城华府
多层
120-130
13000
150-170
30%
城中
皇家首座
小高层
130-140
16000
200-225
77%
玉水世家
小高层
125-166
14500
180-250
57%
未来城
高层小高、多层
88-93、112-144
11800
100-110、130-170
34%
玲珑湾
小高层
116-150
10500
120-160
27%
城西周边项目均价范围:12000-13000元/平米,主力总价140-190万;
125-144平米面积段为市场成交主力,以往张家港客户喜好的160-180平米舒适户型,目前却日益成为去化难点多为160平米以上大户型,总价多为200万以上,总价、首付、贷款压力的“三高”导致销售缓慢
城南主力总价区间:150-260万;城中主力总价区间:180-250万;城东