文档介绍：临沂郯城商业广场高速营销下的商业物业规划
本次报告的逻辑结构
项目地块解析
目标与愿景
原设计方案点评
核心问题提出
解决方案
实现
原则及思路
商业a,如图示蓝色部分商业为北临郯城商业主干道团结路,且紧邻项目北向主入口,临沂郯城商业广场高速营销下的商业物业规划
本次报告的逻辑结构
项目地块解析
目标与愿景
原设计方案点评
核心问题提出
解决方案
实现
原则及思路
商业a,如图示蓝色部分商业为北临郯城商业主干道团结路,且紧邻项目北向主入口,商业价值最大;
商业b,如图绿色色部分,紧邻上也干道郯中路,商业氛围较好,商业价值次之;
商业c,红色部分,紧邻国道郯东路,商业价值第三;
商业d,粉色部分,靠近北入口、东入口,商业价值为第四;
商业e,橙色部分,道路流线相对较差,商业价值第五;
商业f,黄色部分南边为小巷,无人流量,商业价值最低,是销售难点;
原规划方案点评:地块商业价值评判
商业人流动线分析
如图所示,按原规划方案,主要人流线为红色虚线部分而如何保障蓝色虚线部分的人流量实现商业利益的最大化,是必须考虑的主要问题;
社区内部缺乏明晰的人流线,商铺的临街面太少;
总体评价:规划总体缺乏均好性,地块西南角和东南角商业及内部商业缺乏明显的人流动线,销售难度相对较大;
如图所示,紧邻团结路段的商铺是本项目地块价值最大的区域,目前因其规划为住宅底商,所以造成商铺内柱较多,实用性不足,商铺价值无法得到凸显;
单铺面积相对较大,如图所示,㎡,上下两层面积约近200㎡,预估总价在200万以上,销售难度相对较大;
地块西南端目前规划为三层内街商业,商铺单层面积近94㎡,合计三层面积近300㎡,预估总价较高,销售难度较大;
产品分析
原设计方案点评小结
1、原设计方案,商业内街交通动线不畅通,人流便利性不足;
2、地块内部价值没有得到充分挖掘,商业价值点没有凸显;
3、住宅底部商业内柱较多,商铺实用性不足;
4、部分商铺面积较大,总价较高,未来销售难度较大;
未来地块的运营
销售将成为难点
本次报告的逻辑结构
项目地块解析
目标与愿景
原设计方案点评
核心问题提出
解决方案
实现
原则及思路
如何优化商业物业规划设计,最大限度的提升产品价值,并通过产品创新,打造项目的核心竞争优势?
如何提升地块南端的整体价值,使其地块整体达到均好统一,以此保证难点商铺快速销售?
如何部署开发战略,有效的控制开发及营销节奏,使项目能持续、稳健的运营?
项目核心问题界定:怎么做才能低风险快速实现收益?
构建核心问题
1
2
3
4
如何降低面积相对较大、总价较高的商铺比例,降低操作风险?
本次报告的逻辑结构
项目地块解析
目标与愿景
原设计方案点评
核心问题提出
解决方案
实现
原则及思路
商业规划原则
规划调整思路
一道两街、内铺变街铺、铺铺临街;
退路造街、通畅商业人流、减少商业死角;
大铺变小铺,控制总价在100万左右,零剪力墙,零柱子,提高商铺的实用性;
分期开发、控制单期开发体量,确保开发一期,成功销售一期、火爆运营一期;
针对问题一、问题二的解决思路
针对问题三的解决思路
针对问题三的解决思路
项目地块解析
目标与愿景
原设计方案点评
核心问题提出
解决方案
实现
原则及思路
本次报告的逻辑结构
针对问题一、二的解决方案
布局设计原则:围绕地块资源,商业与住宅区协调,达到商业和住宅规划的均好性;
住宅布局设计原则
独立性:尽量保持住宅的独立性,使住宅从商业群体中相对独立出来,保持其居住的静谧性;
组团分明:使住宅的布局尽量呈现出一定的组团;
商业布局设计原则
增加商铺的临街面:让尽可能多的商铺临街或者临路,使商铺的人流量有明显的提升;
增加商业步行街:以商业步行街的方式提高消费者在购物中的休闲性和品位性;
整体布局设计原则
利用现有地块,商业和住宅形成组团,增加东西、南北商业人流通畅度、增加商业的临街面,使西南面商业难点形成步行商业街;
新布局建议
商业规划建议
规划建议——将原地块划分成四块地块
思路:通过东西、南北两条路将原地块进行分割;
商业布局在住宅四周,商业沿道路单面布置;
商业和住宅之间的空地采取绿化的方式,提升住宅的景观;
南向原商业部分北退,形成商业步行街,沿步行街两侧布置商业;
地块东面布置四层商业,引进商业主力店;
原方案
调整后方案
项目规划调整思路详解
住宅和商业间的绿地,可以增加休闲、景观类资源,提高住宅品位
住宅和商业相互独立,住宅的围合入口部分
独立的步行商业街,两侧为进深6-10m的商业
步行商业街和新增商业街自西向东